Продажа с обратной арендой коммерческой недвижимости
Несмотря на свою цикличность, операции продажи с обратной арендой очень популярны на развитых рынках недвижимости, так как четко отвечают, с одной стороны, интересам в отношении недвижимости крупных корпораций, а с другой - весьма разнящимся интересам инвесторов. Концептуальная простота данного инструмента не мешает ему при условии грамотного применения в соответствующих условиях быть в то же время чрезвычайно действенным.
Суть сделки заключается в продаже владельцем занимаемой им недвижимости
инвестору, при том что владелец продолжает занимать проданную
недвижимость в качестве арендатора. Здание может быть любого типа -
офисное, торговое, складское, промышленное и даже жилое, а сама сделка
- иметь практически любые масштабы.
Преимущества
Для большинства компаний недвижимость не является основой бизнеса,
и они не могут или не хотят уделять ей должного внимания. Продажа
недвижимости значительно упрощает положение дел компании и позволяет
руководству сконцентрироваться на основном бизнесе. Продавец/арендатор
привлекает для управления занимаемой им недвижимости стороннего
менеджера, что, как правило, оказывается эффективнее, дешевле и
качественнее.
Плюсы для балансового отчета. Недвижимость обычно финансируется
через ипотечные кредиты и им подобные долговые инструменты,
отражающиеся в балансовом отчете как пассивы. Поскольку недвижимость
является относительно неликвидным активом и зачастую включает
значительное долговое обеспечение, то продажа с обратной арендой
позволяет повысить «привлекательность» балансового отчета компании,
поднять ее кредитный рейтинг. Финансирование. Таким образом, обратная
аренда является средством забалансового финансирования. Наличность
поступает от продажи недвижимости, но в то же время, в отличие от
других способов привлечения капитала, улучшается общий балансовый отчет
и рейтинг компании. С учетом нижеприведенных уровней доходности
обратная аренда оказывается достаточно экономичной формой
финансирования.
Поток наличности. На развитых рынках доходность недвижимости
составляет порядка 5-6 %. Это означает, что рента составляет порядка 5
% от капитальной стоимости здания. Тем не менее, стоимость ипотечного
кредита зачастую гораздо выше. Необходимо также учитывать амортизацию
займа. Операция продажи с обратной арендой позволяет снизить общую
стоимость аренды для продавца/арендатора даже когда уровень долга
составляет до 70 % от стоимости недвижимости. Примерно то же
соотношение существует сегодня и в Москве.
Налогообложение. Во многих странах при подсчете налогооблагаемого
дохода сумма всех арендных платежей арендатора вычитается из его
налогооблагаемого дохода, тогда как для собственника-владельца налог не
взимается только с суммы процента, уплачиваемого им по ипотеке, а тело
кредита включено в налогооблагаемую базу. Таким образом, хоть общая
стоимость владения и ниже, сумма налогообложения зачастую выше. Поэтому
итоговый доход повышается с двух сторон.
Выгоды для инвесторов
Инвесторам подобные операции также приносят значительную выгоду.
Первое - это стабильный, гарантированный доход. Недвижимость
инвестиционного класса на развитых рынках обычно сдается в долгосрочную
аренду, как правило, с фиксированной, регулярно повышающейся арендной
ставкой; арендатор связан прочными договорными обязательствами, что
обеспечивает низкий уровень риска и стабильный, гарантированный доход.
Рост капитальной стоимости. Базовая капитальная стоимость здания,
особенно если посмотреть в среднесрочной и долгосрочной перспективе,
подвержена сильной тенденции к повышению.
Структура арендных платежей. В целях получения максимальной
выгоды для покупателя арендные платежи могут быть структурированы в
зависимости от конъюнктуры рынка, исходных целей и инвестиционных
критериев покупателя. В условиях волатильного (неустойчивого) рынка или
в случае стремления инвестора избежать риска может применяться чистая
арендная ставка, при которой арендатор оплачивает операционные расходы
по фактической себестоимости, тем самым защищая покупателя от изменений
в величине операционных расходов, изменений режима налогообложения и т.
д. И, наоборот, при стабильном рынке или в случае обладания инвестором
большим опытом управления недвижимостью может использоваться арендная
ставка, включающая операционные расходы. Это позволяет повысить и
стабилизировать доход и поток наличности, а также позволяет покупателю
использовать различные варианты повышения эффективности использования
поступлений от аренды.
Секьюритизация. Если арендатор надежен и связан прочными
контрактными обязательствами, то покупатель получает возможность
секьюритизировать рентный доход, т. е. выпустить ценную бумагу,
обеспеченную на основе денежных потоков, поступающих от арендатора.
Вышеприведенные операции показывают значительную гибкость продаж с
обратной арендой, и это относится не только к офисному сектору.
С учетом потенциальной выгоды от таких сделок довольно странно то, что в Москве такие операции - большая редкость.
Возможно, виной тому культурные предпосылки. В постсоветской России
компании стремятся быть именно собственниками недвижимости.
Непопулярность этих сделок в Москве можно также объяснить
«недозрелостью» рынка, недостатком стабильности и низких ставок
капитализации, характерных для развитого рынка. Этот факт снижает
финансовую привлекательность сделок для продавца/арендатора,
увеличивает риск и, как следствие, отбивает аппетит у потенциальных
покупателей/арендодателей. Но несмотря на это на рынке появляются новые
инвесторы,
рынок созревает и бурное развитие российского бизнеса неминуемо
приведет к тому, что подобные сделки займут прочное место на рынке
недвижимости Москвы. И когда такие сделки станут привычными, а
стороны-участники будут проявлять компетентность и понимание, можно
будет говорить о том, что рынок по-настоящему созрел.