На что следует обращать внимание, заключая договор с агентством?
Вы решили купить или продать квартиру? И обратились за помощью к риелторам, выбрав агентство недвижимости (риелторскую фирму)? Начало Вашего сотрудничества обязательно должно быть задокументировано договором. Каждое агентство составляет договор по своему усмотрению. Утвержденной формы не существует, а значит, любое агентство при составлении договора стремится составить его с максимальной выгодой для себя.
От вас потребуется подписать договор, с которым необходимо ОЧЕНЬ ВНИМАТЕЛЬНО ознакомиться.
В договоре должны быть выдержаны основные пункты:
- преамбула договора,
- предмет договора,
- обязательства сторон,
- ответственность сторон,
- срок действия договора,
- цена риелторских услуг.
В преамбуле должны быть обозначены стороны договора. Это Исполнитель в лице агентства недвижимости и Заказчик в лице клиента. Если вы – клиент, то должны быть указаны ваше Ф.И.О., паспортные данные, место жительства. Агентство является юридическим лицом, и в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, указанный в уставе: генеральный директор, директор или другой представитель риелторской фирмы. Любое иное лицо - заместитель руководителя либо кто-то другой имеют право заключать договоры только по доверенности. Кроме Ф.И.О. представителя фирмы должны быть указаны его паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты доверенности, сведения о юридическом лице (ОГРН, ИНН, адрес и т.д).
Не давайте своего согласия, чтобы договор от имени агентства подписывал агент (риелтор). Если возникают претензии со стороны Заказчика, недобросовестные агентства говорят, что данный агент уволился. В таком случае неясно, кому необходимо предъявлять.
Предмет договора. В предмете договора указывается, что Исполнитель обязуется по согласованию с Заказчиком найти или продать квартиру. Заказчик при выполнении Исполнителем своих обязательств должен будет оплатить гонорар в размере, предусмотренном договором.
Обязательства сторон. Обязательства сторон должны быть прописаны очень конкретно. От выполненных обязательств будет зависеть сумма гонорара, когда встанет вопрос о расчетах за проделанную риелторскую работу.
Если вы обратились в риелторскую фирму с целью купить квартиру, то в договоре должно быть указаны ваши подробные требования к данному объекту недвижимости. В договоре должны быть указаны как технические характеристики квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома), так и другие важные для вас параметры: район, удаленность от метро, состояние квартиры, наличие телефона. Если квартира формально соответствует требованиям в договоре, то обязательства агентства считаются выполненными, и вы обязаны оплатить его услуги. Если же квартира не соответствует требованиям, указанным в договоре, то агентство обязано продолжать поиск квартиры без какой-либо дополнительной оплаты.
При покупке жилья обратите внимание, чтобы агентство взяло на себя обязательство проверки "юридической чистоты" покупаемой квартиры. Данное обязательство тоже должно быть зафиксировано в договоре, хотя на практике не все агентства предусматривают данный пункт в договор.
Какими бывают обязательства Заказчика?
1. внесение гонорара;
2. временный отказ действия договора с агентством от самостоятельных поисков подходящих вариантов;
3. отказ от обращения в другие риелторские агентства;
4. обязанность предоставить оригиналы (либо заверенные копии правоустанавливающих документов). Лучше оставить агентству заверенные копии документов, так как оригиналы могут утерять (в таком случае агентство должно нести ответственность за утерю документов в виде штрафа). Если вы отдаете в фирму оригиналы документов, обязательно требуйте расписку.
Срок действия договора. Лучше всего, если договор заключается на определенный срок (1 или 2 месяца). Если в течение указанного в договоре срока вы не получите желаемого результата, у вас должна быть возможность расторгнуть договор без денежных последствий для вас.
Не подписывайте договор, в котором говорится, что договор действует, пока стороны не выполнят своих обязательств, а за досрочное расторжение договора предусмотрены штрафные санкции.
Цена риелторских услуг. Цена услуг и расчеты могут быть прописаны как в самом договоре, так и в приложении к договору. Прежде чем подписывать договор или приложение, внимательно их прочитайте.
Чаще всего агентское вознаграждение определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры. В некоторых агентствах цена риелторских услуг может быть фиксированной.
В самом начале сотрудничества с агентством выясните, какие услуги агентство обязано оказать за вознаграждение, а какие виды работ будут осуществляться за вашу дополнительную плату. После это вы можете решать, устраивает ли вас прописанная договорная цена данных услуг.
В некоторых агентствах за оказание услуг могут брать предварительную плату. Эти деньги могут являться либо авансом, либо задатком. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Если за неисполнение договора ответствен Заказчик, то задаток останется у агента. Если за неисполнение договора будет ответствен агент, он должен уплатить Заказчику двойную сумму задатка. Если деньги были внесены в качестве аванса, то при расторжении договора, независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена.
Стоит подчеркнуть, что каждая сторона (как Заказчик, так и Исполнитель) вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые были изначально зафиксированы в договоре. Потому повторяем избитую, но не ставшую от этого менее важной фразу: внимательно читайте договор!