Перспективы загородного рынка в условиях финансового кризиса
Последние несколько лет отмечены важной тенденцией. Происходит смещение загородного рынка в сторону менее престижных направлений, то есть доля поселков по менее престижным направлениям заметно увеличивается с каждым годом. Кроме того, изменяется структура рынка по удаленности, то есть поселки смещаются за 50-70 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД). И особенно характерно увеличение доли поселков за 60 км МКАД для последних 2-3 лет. Но, в принципе, за последние 5 лет, которые «Индикаторы рынка недвижимости» пристально следят за рынком загородного жилья, ежегодное расширение диапазона географии и удаление поселков от МКАДа только набирает обороты. Также отмечается увеличение доли поселков с большим количеством домовладений. Все эти тенденции можно свести к тому, что на рынке загородного жилья увеличивается доля эконом-класса.
Прежде всего, эта тенденция находит свое выражение в сокращении средней площади домовладений. Данный тренд был отмечен в каждом из сегментов рынка загородного жилья (коттеджи, таунхаусы и ЗЖК) Если сравнить данные начала 2008 года и начала 2006 года, то тенденция сокращения площади домовладений становится особенно заметна.
Итак, загородный рынок недвижимости увеличивает долю экономичного жилья. Прежде всего, необходимо сказать, что под эконом-классом в данном случае понимается жилье, которое можно сопоставить по стоимости со среднестатистической московской квартирой. Среднестатистическая двух-, трехкомнатная московская квартира продается в районе $400 тыс. - $600 тыс. или по цене $6 тыс. дол за 1 кв. м. В условиях финансового кризиса экономичное жилье имеет наибольшие перспективы сохранить спрос на прежнем уровне, в то время как жилье бизнес-класса теряет свою ликвидность. У людей просто нет свободных средств для приобретения дорогостоящего жилья. При этом востребованность экономичного загородного жилья чрезвычайно высока. И объем спроса в разы, даже в десятки раз превышает тот объем предложения, который есть на рынке. Увеличение доли экономичного жилья выражается как раз в том, что доля поселков в нижнем ценовом диапазоне за последние 2,5 года увеличилась. Так, на коттеджном сегменте она увеличилась почти в 2 раза. В сегменте таунхаусов и ЗЖК эта тенденция выражена менее ярко, так как эти сегменты изначально позиционировались как экономичное жилье на загородном рынке по сравнению с коттеджами.
Средняя стоимость коттеджей в нижнем ценовом диапазоне составляет $360 тыс. При этом покупатель получает 17,5 сот. земли и 215 кв. м жилья. Последнее сопоставимо с пяти- и более многокомнатной квартирой в Москве. Средняя стоимость таунхаусов в нижнем ценовом диапазоне составляет $330 тыc. за домовладение с участком около 3,5 сот. и площадью квартиры-секции в районе 173 кв. м, что так же сопоставимо с пятикомнатной квартирой в Москве. И даже в ЗЖК, представляющие собой малоквартирные жилые дома, средняя стоимость квартиры составляет около $270 тыс., при этом площадь квартиры составляет в районе 90 кв. м, что сопоставимо с площадью трехкомнатной квартиры в Москве.
Загородная недвижимость |
Коттеджи |
Таунхаусы |
ЗЖК |
Средняя стоимость дома/ квартиры, $ |
354 809 |
328 804 |
266 198 |
Средняя площадь участка, сот. |
17,4 |
3,4 |
|
Средняя площадь дома/ квартиры, кв.м. |
214,5 |
172,8 |
90,6 |
Если соотнести полученные характеристики со стоимостью среднестатистической двух-, трехкомнатной московской квартиры, то обнаруживается, что по стоимости даже с учетом земельного участка коттеджи, таунхаусы и ЗЖК оказываются дешевле, чем среднестатистическая квартира в Москве.
Стоимость московской квартиры, $ |
Коттеджи |
Таунхаусы |
ЗЖК |
600 000 |
59,1 |
54,8 |
44,4 |
500 000 |
71,0 |
65,8 |
53,2 |
400 000 |
88,7 |
82,2 |
66,5 |
Стоит отметить, что последнее время все больше участников рынка стало обращать внимание на привлекательность жилья эконом-класса, тогда как раньше о строительстве такого типа жилья девелоперы вообще бы не стали говорить. И это проявляется в тех конкретных консалтинговых проектах, которыми занимаются специалисты компании www.irn.ru . Среди них следует отметить создание концепции застройки участка по заказу компании «Кондр», проект загородного жилого комплекса на Щелковском шоссе по заказу компании «Новая Площадь» и анализ предпочтений потенциальных покупателей загородного жилья в дальнем Подмосковье по заказу ПО «Русь».
Загородный жилой комплекс (ЗЖК) «Салтыковка-Престиж» расположен по Носовихинскому шоссе на расстоянии 5 км от МКАД. Площадь участка составляет около 8 га. Представители компании «Кондр» обратились в аналитический центр www.irn.ru с просьбой разработать концепцию застройки участка. При анализе возможностей данного участка следовало учесть, что он расположен на традиционно менее престижном направлении – восточном. Кроме того, дополнительные ограничения накладывала малая площадь участка, которая при застройке его коттеджами давала очень маленький выход площадей.
В итоге, нами была разработана смешанная концепция застройки: таунхаусы и малоквартирные дома. На данный момент проект успешно реализуется, ведутся продажи малоквартирных домов по цене $200 тыс. - $350 тыс. за квартиру или по $3 тыс. - $4 тыс. за 1 кв.м. Для сравнения стоит отметить, что в соседнем Реутове или московском Новокосино 1 кв. м жилья стоит не дешевле $5 тыс., а зачастую его цена поднимается до $6 тыс. И, по мнению некоторых покупателей, есть достаточно большая вероятность того, что либо московское жилье подешевеет до уровня $4 тыс. за 1 кв. м, либо стоимость жилья в ЗЖК «Салтыковка-Престиж» вырастет до уровня московской недвижимости.
Другой проект – загородный жилой комплекс на Щелковском шоссе – расположен в 23 км от МКАД и примыкает к городу Щелково. Площадь участка составляет около 30 га. В данном случае представители компании «Новая Площадь» изначально планировали на этом участке строить коттеджи. Однако коттеджную застройку в данном случае вряд ли бы удалось удачно реализовать. Дело в том, что данный участок расположен в непосредственной близости от города Щелково, и в пределах видимости находится многоквартирная городская застройка. Кроме того, вплотную к участку примыкает обычная деревня. В результате, потенциальные владельцы коттеджей оказались бы в неоднородном социальном окружении, тогда как для них предпочтительна ситуация уединенного проживания или, в крайнем случае, социальное окружение должно быть однородным с жителями коттежного поселка.
В то же время строительство только таунхаусов или только малоквартирных домов значительно сузило бы целевую аудиторию, что могло существенно увеличить срок реализации проекта. А в случае смешанной застройки срок реализации обычно сокращается в 1,5-2 раза. В итоге, нами была рекомендована также смешанная концепция застройки: таунхаусы и малоквартирные дома. Сейчас объект находится на стадии проектирования.
При анализе предпочтений потенциальных покупателей загородного жилья в дальнем Подмосковье было охвачено все Подмосковье и прилегающие территории на расстоянии 60-150 км от МКАД. В качестве целевой аудитория были выбраны жители Москвы, планирующие приобретение загородного жилья на заданной удаленности. Опрос проводился среди жителей Москвы по выборке, репрезентативной населению. Кроме того, был проведен опрос экспертов – представителей девелоперских и риэлторских компаний, работающих на рынке загородного жилья дальнего Подмосковья.
Данный анализ показал, что наибольший объем потенциального спроса на загородное подмосковное жилье приходится на объекты стоимостью не выше $200 тыс. Так же существенную долю спроса занимают объекты по цене от $200 тыс. до $300 тыс. Совокупно на них приходится порядка 90% потенциального спроса. Между тем, исходя из данных исследований аналитического центра www.irn.ru, на долю объектов по цене дешевле $200 тыс. приходится порядка 2% от общего объема предложения на рынке загородного жилья. Еще несколько процентов приходится на жилье стоимостью от $200 тыс. до $300 тыс. В итоге, порядка 90% всего объема предложения на рынке загородного жилья приходится на объекты дороже $300 тыс. Это означает, что рынок в какой-то степени перенасыщен объектами бизнес-класса, тогда как спрос на экономичное жилье в разы, и даже в десятки раз превышает объем предложения.
Как показал анализ, раньше застройщики вообще не хотели обсуждать тему строительства экономичного жилья, а сейчас многие из них уже готовы рассматривать такой вариант застройки, и с течением времени эта тенденция только усиливается. В итоге, на данный момент складывается такая ситуация, когда застройщик готов создавать предложение, которое востребовано рынком. Это объясняется несколькими причинами. Вблизи Москвы все меньше свободных участков. Кроме того, рядом с Москвой отмечается перенасыщение бизнес-класса, перенасыщение в этом сегменте крайне высоко, соответственно ряд проектов просто не выдерживает конкуренции и не обеспечивает запланированный уровень продаж. При этом на дальних расстояниях от Москвы есть большое количество свободной земли, которое можно приобретать оптом и по сравнительно недорогой цене. В то же время уровень спроса на дальние поселки в десятки раз превышает объем предложения. И в случае смещения деловой активности в этот сегмент существует большая вероятность сохранения того уровня прибыльности, к которому привыкли участники рынка. И это неудивительно, ведь сроки экспозиции многих объектов дорогого загородного жилья увеличиваются, а перспективы дорогого загородного жилья вообще могут оказаться под вопросом.
Аналитический центр www.irn.ru реализовал большое количество проектов по загородному рынку жилья. Наши специалисты понимают, как создавать такие проекты, которые даже в условиях сокращения спроса позволят инвестору получать прибыль.
|
Аналитический центр IRN.RU |