Ремонт квартиры не своими руками. Часть 1: Организационные вопросы

Пора делать ремонт. Образы нового интерьера уже радуют наше воображение, но на душе почему-то немного тревожно. Тем, кому уже довелось проходить этот жизненный этап, известно, насколько недешёвое и хлопотное данное мероприятие, сколько физических сил и психической энергии оно может отнять. Самое безобидное — это выйти за рамки своего бюджета или отведённых сроков. Однако намного больше неприятностей доставляют технические просчёты и скрытые дефекты, которые могут стать причиной техногенной аварии в масштабах отдельно взятого многоквартирного дома со всеми вытекающими финансовыми последствиями, типа потопа или пожара.

Бывалые застройщики уже знают, как устроен «евроремонт» в отечественных реалиях, где кроются подводные камни, и на что обращать внимание. А вот новичкам приходится учиться на собственных ошибках, наступая на те же самые грабли. Между тем, практикующие ремонтно-строительные организации и бригады на основании собственного опыта разработали свой системный подход к проведению ремонта в квартире, который помогает снизить или свести к нулю все имеющиеся риски. На самом деле, схема у всех ремонтников получается примерно одна (с незначительными отклонениями), что продиктовано объективной логикой и технологической целесообразностью. Чтобы охватить более широкий круг актуальных вопросов, далее мы будем говорить о полноценном капитальном ремонте квартиры с привлечением нанятых опытных рабочих. Это, так сказать, «максимальная комплектация» ремонта, которая подойдёт как для давно эксплуатируемых зданий, так и для новостроек.

Планирование

Начинать ремонт квартиры с покупки материалов — самая «вопиющая» ошибка. Не важно, самостоятельно вы будете ремонтировать квартиру или будете нанимать профессиональных строителей, вам необходимо заранее спланировать свои действия, начиная с глобальных вопросов и заканчивая, казалось бы, мелочами. Апофеозом планирования обычно выступает проект, по которому мы направляем подрядчиков в нужное русло. Кроме решения технических задач, он будет тем исполнительным документом, на основании которого составляется смета, контролируются сроки реализации каждого этапа, производится приёмка работ и расчёты.

Проверено: грамотное проектирование помогает оптимизировать расходы и сократить длительность ремонта.

Проект включает в себя две основные части: визуальную (прорисовка, дизайн интерьера); техническую (размеры и типы конструкций, точки выводов инженерных коммуникаций, спецификация строительных материалов…). Поэтому в идеале проектированием ремонта должен заниматься опытный дизайнер, естественно, близкий к строительству. Сейчас без труда можно найти людей, которые разрабатывают хорошо сбалансированные, технически корректные проекты. Однако от вас всё равно потребуется дать разработчику «техническое задание», вам будут задавать массу вопросов, о которых стоит подумать заранее. Что нужно сделать для начала:

Вместе со всеми домочадцами подумайте, как будет выглядеть отремонтированная квартира. Подберите подходящие изображения в тематических журналах, сделайте наброски.

Пройдитесь по магазинам, подберите (не покупайте пока) отделочные материалы. Записывайте технические данные и артикулы, чтобы потом легко найти понравившееся и одобренное.

Выберите бытовую технику и осветительные приборы, которые будут установлены в квартире. Делайте пометки, в которых указывайте точные названия, габариты и основные технические характеристики изделий, в частности потребляемую мощность. Если есть возможность, сфотографируйте основные положения конструкций, панели, на которых есть вывода для подключения.

Выберите ванну, унитаз, умывальник, смесители. Всё записывайте или фотографируйте.

Присмотрите мебель, если будут приобретаться готовые элементы. Изучите габариты.

Найдите фирмы, занимающиеся мебелью, кондиционерами, дверьми (входными и межкомнатными), окнами.

Определитесь с планировкой квартиры. Обмерьте своё жилище, сделайте на бумаге или компьютере масштабированный план помещений, где будет указана расстановка мебели, бытовых приборов, сантехнического фаянса. На основании перечисленных выше пунктов, спрогнозируйте места расположения розеток, выключателей, сантехнических, электрических выводов — сделайте отдельный технический план. Детализируйте сложные и насыщенные участки — потолки, отдельные стены и т. п.

Цена ремонта, составление сметы

Сколько будет стоить ремонт квартиры — важнейший для нас вопрос. Расходы складываются из цены работы и цены материалов, соотношение между которыми могут варьироваться в широком диапазоне. В средней по «комфортности» будущей квартире оно находится на отметке 1:1. Стоимость ремонта насыщенной инженерными коммуникациями квартиры с замысловатыми дизайнерскими решениями будет отличаться от простых вариантов в разы. Прежде всего, больше средств пойдёт на материалы, но дороже будет и работа. Если выражаться в цифрах, то за работу (под ключ, капитальный ремонт) организации и крупные бригады берут 7–12 тысяч рублей за квадратный метр по полу, плюс черновые материалы — это ещё в пределах 4–7 тысяч.

Чтобы точно выяснить, сколько нужно приготовить денег, рекомендуем пригласить к себе ответственного представителя подрядчика и попросить посчитать ремонт (таким образом можно получить несколько коммерческих предложений и сравнить их). К вам приедет человек с рулеткой и инспекционным инструментом, выслушает ваши пожелания, исследует конструкции квартиры (перепады уровней, несущую способность, состояние основных элементов), определит и обсудит с вами перечень необходимых работ. Через 2–3 дня вы получаете на рассмотрение смету на ремонтно-строительные работы с указанием основных операций (их несколько десятков) и расценок, за квадратные/погонные метры, а также ремонта в целом. Как бонус для данного этапа взаимодействия, вам могут предоставить перечень необходимых материалов с ориентировочной стоимостью и затрат на логистику объекта. Обратите внимание, что в обоих документах должны быть заложены непредвиденные расходы в размере 10–15%, если этого нет, то перед вами малоопытный строитель или хитрец.

Нужно отметить, что при солидном перечне работ, он может быть не полным, так как нет абсолютно универсальных строителей. Поэтому вам нужно учесть оплату услуг сторонних подрядчиков (кондиционеры, мебель, окна/двери, сигнализация, натяжные потолки и т. п.).

Выбираем подрядчика

Очевидно, что нельзя отдавать предпочтение тем или иным исполнителям только лишь по ценам на работы. Только опытные мастера, которые тщательно и основательно делают своё дело, могут на должном уровне справиться с поставленными задачами, естественно, они знают себе цену. Обратите внимание, что стоимость ремонта зависит также от стоимости материалов, а это значит, что общая экономия при выборе более «дешёвых» рабочих будет нивелирована (примерно вдвое), а риски возрастут. Чтобы не ошибиться, придётся устроить «кастинг» и учесть ряд важных моментов:

Хорошие ремонтники востребованы и почти никогда не берутся за работу сразу. Часто они записывают вас в очередь, так как должны выполнить взятые ранее обязательства.

Работающие не один год люди, готовы показать заказчику уже сданные объекты (портфолио в виде фотоснимков — это не совсем то). Лучше, если бригаду вам порекомендовал кто-то из знакомых.

Идеальный вариант, если организация лицензирована, ремонт находится под инженерно-техническим контролем, составляются договора, даётся гарантия не менее года.

Важно, чтобы услуги, предлагаемые приглашёнными специалистами, были максимально широкими, начиная с комплектации объекта материалами и заканчивая проверкой работы субподрядчиков.

Смета должна быть полной и грамотной, работы — разделены на этапы, с графиком выполнения.

Вам должны озвучить адекватные сроки реализации проекта. Практика показывает, что квартира размером в 100 м2 ремонтируется не менее чем за 5–6 месяцев, при одновременном участии 3–4 мастеров. Но для 50-метровой квартиры потребуется около 4 месяцев.

Как подготовиться к ремонту

Если ремонт квартиры уже не за горами, то её придётся покинуть, так как невозможно добиться качества, если работать «покомнатно». Поверьте, жить на стройплощадке невозможно. Проблема обычно решается путём временной аренды жилья. Второй момент — это мебель и быттехника. Квартиру необходимо полностью освободить, чтобы ничего не мешало и осталось в сохранности.

Необходимо сделать копии ключей от имеющейся (пока ещё старой) двери, чтобы они были у вас, у прораба и у рабочих. В некоторых случаях есть смысл поставить дополнительные замки, в том числе навесные.

Следующим этапом будут демонтажи, поэтому закупите мешки для сбора мусора, веник и совок. Иногда есть смысл укомплектовать объект шваброй и тряпкой для уборки подъезда.

Если у вас будут применяться штукатурные работы или литься стяжки, то на улице стоит подготовить место для песка (можно оформить его доской «под песочницу», дети всё равно его оккупируют). Место также может понадобиться для разгрузки готового известкового раствора.

Подберите и организуйте площадку для выставления мешков с мусором. ЖЭКи обычно строго следят за этим и требуют немедленно освободить придомовую территорию, поэтому нужно позаботиться о вывозе мусора в тот же день. С обслуживающей организацией стоит поддерживать хорошие отношения, так как вам ещё не раз придётся туда обратиться, например, для перекрывания воды или отопления, чтобы заменить трубы.

Договоритесь с рабочими о месте для курения. Если совсем запрещать курить в квартире, то люди ходят на междуэтажную площадку или на улицу, в любом случае возникают проблемы с соседями, из-за дыма или грязного пола. Хорошие варианты решения проблемы — это балкон или пожарная лестничная клетка (в новостройках она имеет открытые площадки).

Обменяйтесь номерами телефонов с прорабом и с рабочими (как правило, достаточно иметь связь с одним человеком, который на объекте находится постоянно). Однако возьмите себе за правило, все технические и организационные вопросы обсуждать только с инженерно-техническим работником, скорее всего вас об этом попросят.

Приглашая на объект субподрядчиков (кондиционерщиков, мебельщиков, монтажников слаботочки, оконщиков, столяров…), обязательно приглашайте прораба, ответственного за ремонт квартиры — организовывайте брифинг, на котором будут решаться актуальные технические вопросы. В некоторых случаях потребуется участие дизайнера, если, конечно, вы договорились о соответствующем сопровождении проекта.

Определите с генеральным подрядчиком рабочий график. Это поможет вам контролировать ход работ, а также в заданное время обеспечить доступ в квартиру для субподрядчиков, или обеспечить разгрузку и подъём строительных материалов. Заказчик должен точно знать, что на объекте есть люди, допустим, с 8:00 до 16:00, все дни, кроме воскресенья.

Особое внимание следует уделить взаимодействию с соседями, иначе можно серьёзно испортить отношения. В некоторых случаях необходимо ограничить выполнение шумных работ. Например, попросите строителей не работать перфоратором в субботу или, тем более, в воскресенье (если всё правильно организовать, то для обеспечения фронта работ можно накануне подготовить все отверстия). Аналогично, бывают случаи, когда в районе обеда соседи просят устраивать тихий час, чтобы можно было уложить ребёнка спать.

Отдельный вопрос — это содержание подъезда в чистоте. Очевидно, что тут нельзя складировать мусор и материалы, многие строители предпочитают регулярно убирать в подъезде, особенно в день приёма материала или отгрузки мусора.

Ещё один важный момент — это замена в старых домах стояков отопления, водоснабжения и канализации. Лучше заранее договориться с соседями сверху, снизу (иногда и по этажу) о том, чтобы заменить ржавые трубы до их квартиры, дабы не оставлять старые коммуникации в самом уязвимом месте — в массиве перекрытия. В большинстве случаев аргументы «за» перевешивают, и люди соглашаются, так как им потом очень легко будет модернизировать свои коммуникации.

Несколько сложнее подготовиться к ремонту жителям самого верхнего этажа. В данном случае, следует проинспектировать кровлю на предмет протечек, осмотреть трубы, расположенные на чердаке. Иногда нужно заменить насыпной материал, который находится на полу чердака и служит утеплителем вашего потолка.

Начиная ремонт квартиры, обязательно позаботьтесь о приборах учёта. Водомеры, электрический и газовый счётчик — все они имеют пломбы, которые должны оставаться в сохранности на протяжении всего ремонта, это же касается и корпусов. Акцентируйте на этом внимание подрядчика, попросите изготовить временные защитные кожухи. По мере замены коммуникаций вам, скорее всего, придётся заказывать распломбировку этих приборов, в некоторых случаях логично будет сразу заказать и поверку счётчиков. Для того чтобы не было проблем, выполняйте все требования по установке счётчиков и организации вводов.

Если вы собрались делать перепланировку (в том числе будет обустройство проёмов в несущих стенах), либо менять конфигурацию основных инженерных сетей (газ, отопление, сантехника), то необходимо будет обратиться в соответствующие организации и провести согласование данных мероприятий. Экспертиза, ввод в эксплуатацию, перезаключение договора — всё может занять довольно много времени, до двух-трёх месяцев, поэтому следует позаботиться об этом заранее.

Как покупать материалы

Закупку и доставку материалов для черновых работ смело доверяйте представителям подрядчика. Практикующие строительные организации будут комплектовать объект по мере необходимости, не захламляя квартиру лишними предметами. При этом, можно почти на сто процентов быть уверенным, что это будут качественные материалы, пригодные для работы (если, конечно, вы не ошиблись с выбором фирмы-исполнителя). Вас никто не упрекнёт в простоях из-за нехватки стройматериалов, и никто не сможет оправдать брак контрафактными комплектующими. За логистику с вас могут взять немного денег, но эти затраты, как правило, окупаются умеренной стоимостью материалов, так как у подрядчика, работающего в данной сфере, есть дисконтные скидки и собственный транспорт. Также заказчику не стоит сбрасывать со счетов сэкономленное время.

Несколько сложнее ситуация обстоит с отделочными материалами, тут потребуется ваше непосредственное участие, так как дело выбора довольно субъективное. Однозначно: типы используемых материалов должны оговариваться заранее, на стадии составления сметы — это влияет на порядок работ, технологию подготовки оснований и некоторые конструктивные решения. Очень важно, чтобы кроме вопросов о необходимом количестве конкретных изделий, вы ещё и консультировались у прораба по техническим характеристикам и, особенно, по качеству материалов. Основная масса представленных на рынке товаров для ремонта неоднократно проверена опытными строителями, известны все плюсы и минусы различных материалов от различных производителей, их сочетаемость друг с другом. Например, с опаской стоит относиться к обоям из новых коллекций (там часто бывают проблемы с рисунком), или не стоит ожидать идеальных швов от слишком крупной плитки (у такой продукции проблемы с плоскостью и геометрией). Также непредсказуемыми являются китайские товары.

В любом случае соответствие строительных материалов поставленным задачам необходимо определять непосредственно в магазине, поэтому заказчику и представителю подрядчика (он не меньше заинтересован в качестве используемых материалов) в определённый день целесообразно организовать совместный выезд в магазин.

Если говорить о крупных изделиях (к ним отнесём: элементы готовой мебели, ванну, душевую кабину, стиральную машину, радиаторы отопления, бойлер, печь, унитаз, умывальник, вытяжку), то тут перед покупкой тоже нужно провести консультации со строителями. От их габаритов, конфигурации, мощности, способа подключения будет зависеть расположение и типоразмер инженерных выводов, которые потом обеспечат беспрепятственное и корректное подключение. К стадии перепланировки, разводки коммуникаций и выполнения черновых работ необходимо определиться с моделями. Устанавливаются эти предметы на заключительном этапе ремонта, но доступ к ним нужен уже сейчас, чтобы подрядчик имел возможность получить необходимую информацию. Идеально, если вы сразу приобретёте данные вещи и сможете хранить их на нейтральной территории.

Обратите внимание на приёмку материалов. Если доставка осуществляется магазином, то нужно при выгрузке проверить сохранность купленных товаров и комплектность сложных изделий. Чтобы по этим вопросам не возникало трений между подрядчиком и заказчиком (часто повреждения появляются во время монтажа), приёмку материалов нужно производить сообща, сразу выявляя все спорные моменты.

Конечно, это далеко не все вопросы, которые могут заинтересовать начинающего заказчика ремонтно-строительных работ, но общая картина у вас должна сложиться. Во второй части статьи мы подробно остановимся на порядке проведения работ и рассмотрим нюансы всех основных этапов.

Турищев Антон, рмнт.ру