Ремонт квартиры — как контролировать строительную бригаду

Долгожданное событие наконец-то близко к своей развязке — подготовлена необходимая денежная сумма, решён вопрос с размещением домочадцев на срок ремонта квартиры, выбраны исполнители. Сроки окончания ремонта вроде бы согласованы с представителем строительной фирмы или бригады мастеров, однако… всё идет совсем не так, как предполагалось изначально. И расходы по непонятным причинам растут в арифметической прогрессии, и ремонтные работы не движутся — в чём проблема? Все дело в том, что вы пустили ремонт квартиры на самотёк, а делать этого никак нельзя по двум причинам — платите за этот ремонт вы из собственного кармана, жить в квартире после ремонта предстоит именно вам.

Предварительный этап — документальное оформление будущего ремонта

Неоспоримый факт — произвести капитальный и даже косметический ремонт на должном уровне, т. е. в полном соответствии с желаниями собственников квартир и домов, способны лишь опытные мастера, выбору которых посвящена предыдущая статья. Однако вне зависимости от степени профессионализма мастеров-строителей, заказчик ремонта должен оформить с ними договорные отношения по одной простой причине — в случае судебных разбирательств потребуются только документы, подписанные с обеих сторон, т. е. со стороны заказчика и исполнителя (подрядчика). Не факт, что ремонт будет проведён некачественно и вам обязательно придётся судиться с исполнителем, но правильнее будет подстраховаться заранее. Следует отметить, что договор подряда можно оформить не только со строительной фирмой, но и с частным лицом, лучше с бригадиром строителей — Гражданский кодекс РФ допускает это.

Договор подряда и смета не обязаны содержать стандартный набор общих пунктов — не обращайте внимания на заверения подрядчика, что он всегда «оформлял только такие договоры (сметы) и никто раньше не возражал». Более того — не советую вам иметь дело с подрядчиками, не желающими вводить в договор и смету необходимые вам пункты, поскольку это говорит об их ненадёжности и низком профессионализме.

Договор подряда на ремонт квартиры

Любой договор подряда должен состоять из следующих пронумерованных разделов:

Наименование и предмет договора. В названии указывается «Договор подряда на ремонт квартиры», под ним ФИО участвующих сторон — заказчика и подрядчика. В разделе «Предмет договора» необходимо достаточно подробно описать объём работ для подрядчика, одного только «подрядчик обязуется произвести ремонт квартиры в установленный срок» недостаточно — можно описать виды и объём работ в отдельном приложении, сославшись на него в тексте договора.

Сроки исполнения договора. В этом разделе называются оговоренные между заказчиком и подрядчиком сроки проведения ремонтных работ, при условии неизменности состава работ (т. е. заказчику не потребуются какие-либо дополнительные услуги от подрядчика).

Порядок проведения работ и расчётов сторон. В раздел имеет смысл ввести отдельным пунктом и в качестве приложения к договору «График проведения работ», упомянув его в договоре — можно использовать в этом качестве составленную и согласованную смету. Следует оговорить условия и форму оплаты — авансовые платежи или оплата по факту окончания работ на каждом этапе (этот вариант лучше для заказчика), наличный расчёт или перевод средств на банковский счёт подрядчика.

Обязанности сторон. Помимо стандартных пунктов в него следует добавить пункты о сроках устранения обнаруженных заказчиком недоделок, указав конкретные сроки. Обязательны пункты о вывозе строительного мусора, ответственности подрядчика за повреждение имущества заказчика (сантехники, электропроводки, полов, стен и т. д.), о приёмке каждого этапа работ, в т. ч. скрытых, отдельным актом. Указывается ответственность сторон по просрочкам этапов работ и их оплаты, размер штрафных санкций (неустойки).

Гарантийные обязательства. Приводятся сроки, в пределах которых подрядчик обязан произвести гарантийный ремонт за свой счёт и своими силами, форс-мажорные условия. Внимание! Подрядчик любыми путями будет добиваться невключения в договор пунктов о сроках проведения гарантийного ремонта, попытается установить срок гарантии с начала ремонтных работ — настаивайте, чтобы гарантийный срок начинался с момента полного окончания работ, т. е. даты подписания акта приёма-сдачи.

Порядок разрешения споров. Текст этого раздела стандартен — все споры между сторонами рассматриваются в районном (городском, областном) суде.

Реквизиты сторон. Здесь указываются ФИО, серия и номер паспорта заказчика, адрес его прописки, контактный телефон и аналогичные данные по подрядчику, если тот является физическим лицом (при привлечении частной бригады). Если к ремонту квартиры привлекается строительная фирма, то указывается ФИО её руководителя, юридическое название и адрес, расчётный счёт и контактные телефоны.

В процессе подготовки текста договора можно искать компромиссы с исполнителем, однако не следует идти у него на поводу. Будет правильным детально проработать каждый раздел и пункт договора с родственниками или знакомыми, хорошо владеющими вопросами строительства, а также имеющими юридическое образование — при их отсутствии в кругу близких и знакомых, обратитесь к независимым консультантам, причём найдите их самостоятельно. Перед подписанием договора обязательно убедитесь, что оба экземпляра договора и приложения к ним идентичны между собой по тексту вплоть до знаков препинания. Не торопитесь сами и не позволяйте подрядчику торопить вас.

Смета на ремонт квартиры

По вполне понятным причинам, подрядчики-строители в своём большинстве не желают составлять действительно подробную смету, причём неважно, частник это или сотрудник строительной фирмы. Чем подробнее смета, тем сложнее «спрятать» в ней лишние расходы и низкий уровень профессионализма — разберёмся в этом вопросе.

Изучите количество и объём работ. Каждый этап ремонтно-строительных работ состоит из нескольких технологических операций, поэтому должен быть расписан подробно. К примеру, работы по стяжке пола состоят из следующих операций: зачистка старого покрытия, удаление мусора; разметка уровня стяжки; удаление пыли, грунтование поверхности пола; установка маяков; подготовка раствора для стяжки, заливка пола; удаление маяков, затирка мест их установки, проверка стяжки на пустоты; финишная проверка поверхности стяжки с помощью правила. Если прораб действительно владеет вопросами строительно-ремонтных работ в полной мере, то составить подробную смету ему будет несложно.

Расходные материалы — количество, стоимость и качество. Качество расходных материалов (саморезов, сухих смесей, клеёв и т. д.) необходимо не просто согласовать с исполнителем на словах — требуется указать их названия, торговые марки и наименования производителей в тексте сметы. Подрядчик запросто может приобрести дешёвые материалы вместо качественных, заявленных в смете без привязки к марке и производителю, однако взять с заказчика сумму, как за дорогие. В последствии низкокачественные материалы проявят себя облупившимися стенами, отставшими декоративными элементами отделки и т. д.

При расчётах материала допускается увеличение действительной потребности на 7–10%, но не более. Профессиональному мастеру не потребуются дополнительные строительные материалы в количестве, превышающем 10% от необходимого — он не делает ошибок, а значит, не будет закладывать в смету устранение недоделок за счёт заказчика.

Потребности в чистовом отделочном материале, как-то ламинат, кафельная плитка, обои и т. д., должны быть указаны в смете только с наименованием марки, производителя и стоимости — только лишь квадратуры или погонажа недостаточно.

В пункте «накладные расходы» недостаточно указать некую сумму — подрядчик должен расписать, что именно входит в эту статью расходов и сколько будет стоить заказчику каждый подпункт.

Теперь о дополнительных сметах. В случае если заказчик не вносил изменения в проект работ в процессе их осуществления, то откуда эти сметы могут вообще взяться, ведь смета составлена подрядчиком? Появление таких смет означает непрофессионализм или изначальное желание подрядчика сокрыть часть работ и расходов с целью занижения сметы, а уже после получения заказа и в процессе работ заявить о них — мол, выбора особого у заказчика не будет, всё равно согласится. Если вы оказались в такой ситуации — немедленно расставайтесь с исполнителем и займитесь поиском нового. Будьте принципиальны — исполнитель не должен зарабатывать на строительном материале, только на работе с ним!

Как вести себя до, во время и после ремонта квартиры (дома)

Всегда оформляйте договорные отношения с исполнителями, стараясь, чтобы договор был как можно более подробным. Не торопитесь выбрать первого попавшегося подрядчика, сразу соглашаться на его условия — он постарается выжать из вас как можно больше денег.

Вне зависимости от характеристик и рекомендаций исполнителя, нужно будет контролировать ход ремонтно-строительных работ лично — пустив их на самотек и понадеявшись на прораба нанятой фирмы (бригады), вы рискуете столкнуться с наихудшими последствиями, от кражи до пожара (как вариант — затопления соседей снизу).

Значение слова «аванс», с которым к вам обращаются исполнители работ, должно стать на все время ремонта абсолютно неизвестным — никакого аванса строителям выплачивать не следует, оплата только лишь по завершении этапа работ и его приёмки вами. Денежные суммы в определённом заранее размере выплачиваются после каждого принятого вами очередного этапа работ и никак иначе. Не обращайте внимания на попытки призвать к вашей человечности и чувству сострадания, объясняя потребность в авансе ДТП, болезнью дочери, плохими анализами из поликлиники или внезапным приездом родственников — это не ваши проблемы. Будьте в этом вопросе непреклонны, иначе при виде вашей слабины строители не преминут этим воспользоваться для собственной выгоды.

До начала ремонтных работ, т. е. до появления в квартире рабочих, сделайте следующее: отключите на городской телефонной линии межгород, обратившись с соответствующим заявлением в АТС; вывезите из помещений квартиры все ценности, освободите сейф и переместите его содержимое в банковскую ячейку, арендовав её на больший срок, чем ожидаемая продолжительность ремонта; сфотографируйте квартиру изнутри и, если возможно, снаружи (коммуникации, оконные и дверные проёмы, потолки, стены и полы), сделав как можно больше фотографий в хорошем разрешении — может пригодиться в случае конфликта с подрядчиком.

Не следует идти на поводу у строителей, утверждающих, что они лучше вашего знают, каким должен быть ремонт в квартире — это ваша собственность, мастера производят в ней ремонт за ваши деньги, поэтому вас не должна беспокоить их позиция к дизайну квартиры. Придерживайтесь простого принципа: вам известно, что вы хотите получить в результате ремонта, а задача подрядчика и его мастеров — выполнить ваше желание, за что им и будет выплачена оговоренная денежная сумма. Пресекайте любые попытки строительной бригады внести изменения в проект работ на том основании, что им лучше известно строительное дело.

Следует контролировать лично или через доверенного лица каждую закупку строительных материалов и их использование — не стесняйтесь взвешивать и промерять приобретённые за ваш счёт материалы по окончании очередного этапа работ. Очень многие строители не откажут себе в удовольствии позаимствовать часть строительных материалов путём приобретения лишнего объёма или, что не менее плохо, сэкономив их — экономия недопустима, ведь от этого пострадает качество ремонта.

Закупайте строительные материалы, необходимые только на текущий этап работ. Не следует приобретать чистовые отделочные материалы и складировать их в ремонтируемой квартире, т. к. часть их будет неизбежно повреждена — строительным рабочим свойственно пренебрежение к расходам заказчика. Если уж вы хотите купить их заранее по каким-то причинам, то храните весь объём материалов вне ремонтируемой квартиры и без доступа к ним сотрудников подрядчика.

Обязательно посещайте ремонтируемую квартиру на каждом этапе работ, примерно раз в неделю — в любом случае вы должны принять их, подписав промежуточный акт сдачи-приёмки. Тем не менее, не следует присутствовать на объекте работ ежедневно, т. к. этим вы будете мешать рабочим. Да, сфотографируйте квартиру после каждого завершённого этапа ремонтных работ, сохраняйте снимки в течение гарантийного срока и даже после него — могут понадобиться при следующем очередном ремонте.

Пьянство либо умеренное потребление спиртосодержащих напитков членами строительной бригады на территории ремонтируемой квартиры либо явка на место работ в нетрезвом состоянии категорически недопустимы! Немедленно реагируйте отказом от дальнейшего сотрудничества с данным подрядчиком — это не должно обсуждаться.

Пресекайте любые попытки рабочих проживать в вашей квартире, если это не было оговорено заранее.

Каждый этап ремонтных работ должен заканчиваться уборкой и вывозом строительного мусора строителями (если это было оговорено) — настаивайте на этом безоговорочно.

Суть описанных выше рекомендаций сводится к одному — заказчик является не кем иным, как работодателем, поэтому в его интересах, чтобы весь объём работ был произведён на качественно высоком уровне, за определённый срок и без лишних затрат.

рмнт.ру