"НКМ" строит небоскребы и планы

От отдельных высотных сооружений и ансамблей город перешел к грандиозной программе строительства высоток, которой дали имя "Новое кольцо Москвы". "НКМ" - это 60 зафиксированных участков строительства, где до 2015 года должны подняться около 200 высотных зданий в 30-50 этажей. Пока по программе построен один жилой дом с офисными помещениями - 43-этажный "Эдельвейс" на Давыдковской улице (Западный округ). Но уже растут этажи сразу нескольких высоток в разных местах столицы.
Роняя шапки с головы…

Историю высотного строительства в нашем городе принято начинать с 50-х годов прошлого века - с 7 сталинских высоток. Знаковым символом того периода стало здание МГУ, словно воспарившее над Москвой.

Но главный архитектор города Александр Кузьмин смотрит глубже: "Силуэт Москвы всегда строился на контрасте низкой застройки и высотных акцентов, - отмечает он. - Когда уровень средней этажности был низок, над ней возвышались монастыри и Кремль. Когда Москва подросла до 6-8 этажей, появились сталинские высотки…" Предтечами московских небоскребов были многоярусные колокольни, начиная с Ивана Великого. Любители колокольного звона поднимали лица к небу, роняя шапки с головы.

На панораме, снятой в 1867 году с храма Христа Спасителя, Москва предстает городом, где много башен. Конечно, не таких, как Сухарева башня - уникальное светское сооружение. Малоэтажная застройка будто проросла колокольнями и пожарными каланчами. На старинной панораме особенно хорошо это видно в отдалении, на городских окраинах. Игра вертикалей и горизонталей оживляла силуэт Златоглавой.

Эволюция городской застройки происходит на глазах москвичей. Над двух-трехэтажными кварталами рядом с метро "Сокольники" еще не так давно возвышались только два сооружения: пожарная каланча на Стромынке и церковь Воскресения у входа в парк. Но к нашим дням низкие домики вытеснены многоэтажными жилыми домами, а у станции метро выросли 37-этажная высотка, напоминающая силуэтом знамя на древке, и 25 этажная гостиница "Сокольники Холидей Инн". Старая каланча и храм - на своих местах, они в ранге памятников зодчества, но произошла смена доминант, или акцентов.

Предыстория говорит: вставая на путь высотного домостроения, Москва не отступает от своих градостроительных традиций. Но, начиная дело, тем более грандиозного масштаба, необходимо определить "правила игры".

- Не перечеркнут ли новые вертикали лучшие виды города? Не угрожает ли городу "стихия роста"?

С этих вопросов мы начали беседу с генеральным директором ОАО "Новое кольцо Москвы" Валерием ЖИЛОВЫМ.
Смысл кольца

- Высотное строительство идет по программе, концепция которой разработана Институтом Генерального плана, - сказал Валерий Хажмуратович. - Программа "Новое кольцо" утверждена Москомархитектурой и правительством Москвы. Это исключает то, что вы назвали "стихией роста". Адресный перечень всех зон, где будут размещаться высотные объекты, определен постановлением правительства 840 от 25 октября 2005 года.. Мало того, в Москве невозможно построить ни одной высотки без одобрения проекта на Общественном градостроительном совете при мэре столицы.

    - Программа названа "Новое кольцо Москвы", но кольцо как таковое на схеме не очень-то читается…

- И тем не менее понятие "кольцо" совершенно справедливо. Оно подчеркивает, что в исторический центр путь небоскребам заказан. Ни одно высотное здание не совместится с силуэтом Кремля.

Наш мэр решительно отвергает проектные предложения, когда дома повышенной этажности вторгаются в центр Москвы. В этом принципиальный смысл кольца. Но на живой ткани города его, конечно, не циркулем вычерчивали. Высотки будут размещены между Третьим транспортным и МКАД. Это довольно широкий серединно-периферийный пояс.

Лучшие высотные комплексы должны встречать гостей у въезда в столицу и отмечать пересечения крупных магистралей, подчеркивая логику городской инфраструктуры.

    - Если выделены 60 участков для 200 высоток, это предполагает, что они будут строиться не отдельными зданиями, а группами или ансамблями?

- Обычно мы говорим о многофункциональных комплексах. Это группы зданий разных уровней этажности и многопрофильного назначения. Они могут включать в себя жилые квартиры, офисы, гостиницы, апартаменты, магазины, рестораны, спортивно-развлекательные центры и обязательно - паркинги. Московские архитекторы не принимают "столбов, подпирающих небо", хотя в ряде мест будут строиться и отдельные высотки, если их силуэт признают достаточно выразительным. Но и отдельные сооружения, как правило, объединяют несколько функций. Печальный опыт "спальных" кварталов учит: нельзя строить "спальные" небоскребы. Люди не должны по всякому поводу куда-то бежать или ехать. Магазины, оздоровительные центры, сервисные услуги должны быть под рукой.
По этажу в день?

    - На строительстве башни "Федерация" в Сити собирают чуть ли не по этажу в день. Подобные темпы будут и на "Новом кольце"?

- Вы немножко преувеличиваете. Хотя "Федерация" из двух башен в 84 и 57 этажей действительно растет очень быстро. Но напомню, что подготовительный период на стройках Нового центра таким быстрым не был. Некоторые СМИ даже заговорили, что Сити якобы превращается в долгострой. А как раз в то время там было построено крупнейшее в Европе подземное ядро - основа дальнейших работ.

У нас тоже есть "невидимый" период, после которого дома начнут расти очень заметно. Программа наша не из легких, мы потихонечку приобретаем опыт. Никто такими масштабными проектами в России не занимался. Это только правительство Москвы во главе с Юрием Михайловичем могло взвалить на себя такую ношу, хотя других забот хоть отбавляй.

Но за последние полтора года программа хорошо продвинулась. Особенно благодаря принятию московских городских строительных нормативов (МГСН) "Многофункциональные высотные здания и комплексы".

Они содержат жесткие требования к качеству и пожароустойчивости стройматериалов, к абсолютной незадымляемости лестничных пролетов, к лифтам. Это уже другая ситуация, когда не нужно все изобретать самому.

Разработаны и внедрены нормативные базы проектирования, строительства и эксплуатации высотных объектов, созданы условия для притока инвестиций.

    - Что уже приобрели инвесторы?

- На аукционах определены инвесторы по пяти объектам программы. Это - Алтуфьевское шоссе, 54, на пересечении с Бибиревской улицей (Северо-Восточный округ), Семеновская, 21, Краснобогатырская 28, Преображенская, 8 (все Восточный округ) и Новоясеневский проспект, 5-13, рядом со станцией метро "Ясенево" (Юго-Западный округ). Это 830 тысяч квадратных метров площади с объемом инвестиций около 17 миллиардов рублей. По этим пяти инвестиционным контрактам перечисления в городской бюджет составят более 3 миллиардов рублей.

    - Какие высотки "Нового кольца" сейчас строятся?

- Активно идет строительство комплекса "Континенталь" в 38-35 этажей на проспекте Маршала Жукова, 72-74 (Северо-Западный округ), набирают высоту 35-этажка недалеко от станции метро "Семеновская" и комплекс в 35-30 этажей на Алтуфьевском шоссе. На различных стадиях реализации находятся почти 40 объектов.
Торги при больших деньгах

    - Одно время чуть ли не первым или пилотным объектом программы считали "Вертикаль" на пересечении Ленинского проспекта с улицей Обручева. Как там дела сейчас?

- По проекту это здание рассчитано на 32 этажа и общую площадь в 120 тысяч квадратных метров. Было построено всего 14 этажей, когда из-за недобросовестности, мягко говоря, застройщика объект пришлось полностью заморозить и выставить охрану, пока не будет заключен новый инвестконтракт и не придет новый инвестор. Аукцион будет проведен в ближайшие дни.

    - Какие выводы можно сделать из предыдущих торгов? Хорошо ли идет инвестор?

- Первое время инвесторы проявляли много опасений, но сейчас стали активно участвовать в конкурсах. Все считают, что это абсолютно правильный подход - выставлять объекты, которые требуют больших вложений, на публичный торг. Люди сами должны определиться, смогут ли они участвовать в конкретном проекте. Речь идет о серьезных деньгах, и, как правило, в торгах участвуют серьезные и крупные компании.

    - Обременения всегда присутствуют?

- В принципе, все участки и объекты, которые мы выставляем на торги, имеют те или иные обременения. Все зависит от того, о какой территории идет речь. При точечной застройке обременения могут быть минимальными. Скажем, нужно заплатить хозяину выводимого гаража. А если это целый квартал, то там, конечно, значительные обременения. В каждом случае это прописывается в лотовой документации, согласовывается с собственниками. Либо они становятся соинвесторами, либо соглашаются на финансовую компенсацию или на компенсацию в виде недвижимости.

    - Бывают обременения в виде реконструкции целых кварталов?

- Для Москвы такие лоты - не новость. В порядке вещей, когда предусматриваются снос пятиэтажек, реконструкция жилых и нежилых построек. Наряду со строительством высотки инвестор вкладывает средства в реконструкцию, реновацию прилегающей территории. В прошлом и нынешнем году в Москве под застройку со сносом и реконструкцией были проданы несколько кварталов. Инвесторы на это идут.

    - За рубежом появились электронные торги. А у нас их не устраивают?

- Эксперимент уже был. Аукцион в форме телемоста Москва-Мюнхен успешно провели в рамках Международной выставки коммерческой недвижимости EXPO REAL 2006. Его участники с российской стороны находились в Тендерном комитете Москвы, а с германской - в экспозиции столицы РФ на выставке в Мюнхене. Аукцион начинался с суммы 13 миллионов рублей, а закончился на 146 с половиной миллионах. Во столько обошлось право заключения инвестконтракта на строительство административно-торгового здания по Профсоюзной, 102. Практику электронных аукционов мы, думаю, продолжим.

    - Жизнь не стоит на месте. Приходится вносить коррективы в программу?

- По мере продвижения вперед прорабатываются все адреса и зоны для размещения высотных комплексов. Вот здесь мы сталкиваемся с различными проблемами, подчас неожиданными. Бывает, например, что невозможно разместить на участке тот объем, который планировался, бывает, что нужно изменить функциональное назначение комплекса. Случается, когда территории, намеченные под строительство, одновременно принадлежат и городу, и федеральным структурам. Где выход? Либо мы вносим какие-то коррективы в назначение площадей, либо совместно с Москомархитектурой подбираем новые участки.
Москва не Чикаго

    - Часто говорят, что Новый центр не будет Манхэттеном, а Москва не станет Чикаго или Абу-Даби. Замечательно, что наш город с большой историей сохраняет свое лицо. Но насколько активно мы изучаем зарубежный опыт?

- Такая задача была поставлена изначально: изучить опыт других стран, не повторять их ошибки, адаптировать в наших условиях достижения зарубежных конструкторов и проектировщиков. Наши специалисты были в США, Японии, Сингапуре и Шанхае…

    - Иностранные архитекторы проявляют интерес к нашему высотному строительству?

- Всем известно, что Норман Фостер проектирует самую высокую у нас и в Европе башню "Россия" высотой в 640 метров, но Сити не входит в программу "Новое кольцо Москвы". Обычно сами инвесторы подбирают иностранных архитекторов, но те непременно работают в паре с нашими. Это обязательная комбинация: одни выдвигают идеи, другие адаптируют их в соответствии с нашими нормами.

    - Назовите примеры такого сотрудничества.

- Проезд Серебрякова, 11-13. Это в Свиблове, на пересечении с проездом Нансена. Здесь все готово к строительству многофункционального административно-жилого комплекса с подземным гаражом. Это три высотки в 45, 35 и 35 этажей на общем стилобате с подземным паркингом на 930 машин.

Проект создан бюро ведущего американского архитектора Фрэнка Уильямса совместно с Моспроектом-2. Все отмечают, что комплекс получился удачным и приемлемым для нашего климата. Даже снег с крыш счищать не нужно - он там не задерживается. Немаловажно: проект согласован с жителями соседних домов.

Еще пример - Профсоюзная, 156. Оригинальный проект высотки, чем-то похожей на уменьшенную башню Фостера, предлагает для этого места совместная немецко-российская структура "БРТ-рус". Этот многофункциональный комплекс, включающий жилье, для определения инвестора намечается выставить на торги в декабре или январе.

На многих объектах в обязательном порядке присутствуют иностранные архитекторы и конструкторы. Работа идет в тесном контакте, и сотрудничество приносит плоды. Но, пожалуй, самая важная для нас сфера использования зарубежного опыта - обеспечение безопасности в проектировании, строительстве и эксплуатации высотных зданий.
77 вместо 7, или Дома с интеллектом

    - Если для обычного дома приемлемо правило "семь раз отмерь…", то для высотки нужны, вероятно, все 77?

- Именно так. При строительстве высотных комплексов предъявляются самые жесткие требования к конструктивным элементам, к инженерному обеспечению, к территории застройки. В дело идут наиболее перспективные и уже апробированные материалы. Железобетонные каркасы, например, специалисты считают более надежными, чем металлоконструкции. Уже сказал, но повторю: особое внимание к пожаробезопасным материалам…

    - На территории Москвы есть зоны карстовых явлений, например в районе Хорошевки. Почему же там тоже строят высотные дома?

- В Японии, на Тайване, в других местах не боятся строить небоскребы в сейсмически опасных зонах. У нас сильных землетрясений не бывает, а когда говорят о карстовой опасности, о возможных провалах - здесь угрозы меньше и она преодолима. Просто нужно строить качественно. Мы уже упомянули "Континенталь". Этот комплекс высотой до 48 этажей как раз и строится на возвышении, называемом Хорошевской горкой…

    - Очень красивое место недалеко от строящегося вантового моста, но разве не опасное?

- Нет, утверждают лучшие специалисты, если все учесть. Учли, что стройка идет всего в 400 метрах от береговой линии или уреза вод и использовали известный прием "стена в грунте". Залили в фундамент 9 тысяч кубометров бетона, водонепроницаемого и морозоустойчивого. Но под образовавшейся железобетонной плитой есть еще свайное усиление. Сваи забурены на глубину в 30 метров, и на этот уровень опущены датчики.

    - На время строительства?

- И на время строительства, и на весть период эксплуатации. Они ведут контроль за осадкой здания, за состоянием грунтового массива. Идет непрерывный съем информации, которая поступает на станцию мониторинга. Мониторинг сооружения - основа его эксплуатационной безопасности. Будут расти этажи, и дом будет продолжать "обрастать" датчиками. Они закладываются во все сложные конструкции. В результате дома, такие как "Континенталь", становятся "умными" или "интеллектуальными". Они сами могут реагировать на внешние воздействия и нивелировать их.

Поэтому в смысле безопасности высотки на порядок выше типовых домов средней этажности. Они вообще отличаются от обычных домов, как, скажем, элитный компьютеризованный "Мерседес" последней модели от старенького "Запорожца".
Кому жить под небесами

    - Не хотите вы этим сказать, что жить под небесами - это привилегия наиболее состоятельных людей?

- Не хочу. Есть много факторов, включая метраж квартир, которые позволяют делать высотки более или менее доступными. Это будут не небоскребы с роскошными пентхаусами, но дома вполне комфортные. Сейчас проектируется ряд объектов под социальную ипотеку. Например, на улице Верхние Поля, 17, в Юго-Восточном округе. Это большой многофункциональный жилой комплекс из 5 башен (две - по 22 этажа, две - по 32 и одна - в 42 этажа). В этом же округе жилую высотку поставят на пересечении улиц Перерва и Маршала Голованова. Два высотных жилых комплекса построят в Северо-Восточном округе. Они поднимутся рядом: на Фонвизина, 14 и Добролюбова, 29. Это в районе телебашни.

Со временем 30-е и 40-е этажи станут для москвичей такими же привычными, как сейчас 12-е и 15-е. Даже в Митине, а это за пределами МКАД и за рамками "Нового кольца", появятся жилые дома в 36 этажей. И гости, приезжая в Москву, будут останавливаться в высотных гостиницах с отличными видами на город. Например, в 33-этажной башне "Свиссотель", построенной у Красных Холмов.

    Прямая речь

Владимир РЕСИН, первый заместитель мэра, руководитель стройкомплекса Москвы:

"Приоритетным для нас является вопрос безопасности строительства и эксплуатации высотных зданий".

Александр КОСОВАН, первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы:

"Мы проводим эксперимент в Марфине Северо-Восточного округа. Его суть в создании паевого фонда с участием жителей отселяемых домов и собственников строений и участков для строительства высотного дома".

Михаил МОСКВИН-ТАРХАНОВ, председатель Комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству:

"В рамках программы оптимально строить дома от 30-40 до 70 этажей. Все, что выше, - это скорее престиж, нежели экономика… Я очень рад, что в составе "Нового кольца" планируются добротные высотные здания, а не гигантские небоскребы, так сказать, "тихоокеанского формата".

Александр КУЗЬМИН, главный архитектор города:

"Никакие экономические соображения не дадут высоткам права вторгнуться в исторический центр и испортить облик города. Вот почему те 60 площадок, которые отобраны для строительства высоток, расположены в серединно-периферийном поясе города".

Ольга Никольская