Необходимые условия для управления проектами в строительстве

    *  направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов;
    * координированное выполнение многочисленных взаимосвязанных действий;
    * ограниченная протяженность во времени с определенным началом и концом.

Проект является однократной, нециклической деятельностью. Он существует столько времени, сколько требуется для получения конечного результата. В общем случае управление проектами представляет собой методологию организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении жизненного цикла проекта, направленную на эффективное достижение его целей.
Схемы управления проектами

Особая роль в реализации проекта принадлежит его руководителю. Состав полномочий руководителя проекта определяется договором (контрактом) с заказчиком (инвестором). Различают несколько систем управления проектами.

«Основная» система. Руководитель проекта – представитель заказчика, финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит. Преимущество данной системы состоит в объективности проект-менеджера, недостаток – риск за результаты проекта целиком возлагается на заказчика.

Система «расширенного управления». Руководитель проекта несет ответственность за проект в пределах фиксированной цены. Он обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта.

Система «под ключ». Руководитель проекта – проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта.
Этапы осуществления проекта

Проект всегда нацелен на результат, на достижение конкретных целей, на определенную предметную область. Реализация проекта осуществляется полномочным руководством проекта, менеджером проекта и командой, работающей под этим руководством, другими участниками проекта, выполняющими отдельные специфические виды деятельности, процессы по проекту.

Степень и условия контроля со стороны заказчика (инвестора) за деятельностью управляющего во всех случаях определяются договором.

Методы и техника управления проектами определяются в зависимости от видов проектов (в том числе строительство предприятий, зданий и сооружений различного назначения), масштаба и сложности проекта, сроков реализации проекта, ограниченности ресурсов, требований заказчика по качеству проекта и пр.

В отечественной практике реализация проектов строительства предприятий, зданий и сооружений осуществляется поэтапно:

    * формируется инвестиционный замысел проекта;
    * разрабатывается ходатайство о намерениях инвестирования в строительство объекта, подготавливается обоснование инвестиций;
    * разрабатывается проектная и рабочая документация;
    * производится непосредственное строительство объекта и приемка его в эксплуатацию;
    * заключительный и пролонгированный во времени этап – эксплуатация объекта (текущие и капитальные ремонты, его техническое перевооружение, реконструкция и ликвидация).

Разработка проектной документации

Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений оговорены в СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений».

Процесс разработки проектной документации инженерных систем в организации может реализовываться по следующей схеме.

Начальный этап – получение Технического задания на проектирование (ТЗ; другого ТЗ не существует, хотя есть разные названия одного и того же документа, нормированного ГОСТом). По правилам ТЗ исходит от Заказчика и обращено к Проектировщику. Заказчик имеет право передать подряд на изготовление ТЗ Подрядчику или любому другому уполномоченному лицу (имеющему на это необходимые разрешения), но это не является этапом проектирования – скорее этап подготовки исходных материалов на проектирование. Если ТЗ делает предприятие, то желательно закрепить этот момент в договоре. По положению ТЗ можно согласовать в инстанциях (УГПС, УВО и т. п.), и согласования могут перейти в проект, останется согласовать технические решения.

Все исходные материалы по объекту проектирования (генплан, ситуационный план, этажные планировки, пояснительная записка, схемы существующих сетей и коммуникаций, технические условия, нормативные документы и проч.) являются необходимыми приложениями к ТЗ.

Подготовка проектирования – составление договора на проектирование. Неотъемлемой частью договора является смета на проектирование, которая составляется на основании исходных материалов и нормативных документов, действующих в отрасли на данный момент времени. В договоре обязательно оговариваются исходные материалы; стадии проектирования, состав проекта, сроки проектирования, состав передаваемой Заказчику документации, условия авторского контроля, шеф-монтаж (не обязательно).

Определение стадий проектирования. Для сложных объектов целесообразно проводить проектирование в две стадии:

    * стадия «Проект» (П; другие названия – ТЭО и «технический проект» устарели);
    * стадия «Рабочая документация» (РД).

Стадия П необходима, когда:

    * не определены все исходные материалы для проектирования;
    * некоторые исходные материалы (например, перечень объектов охраны) требуют согласования с заказчиком на этапе проектирования. Эти материалы, как правило, разрабатываются проектировщиком в ходе проектирования и без стадии П могут задержать оговоренные договором окончательные сроки проектирования, на сроки, необходимые для согласования;
    * когда требуется предварительно оценить стоимость всего Проекта заранее или в краткие сроки, не дожидаясь окончания проектирования;
    * когда не требуется полный проект (инженерная документация), например для тендера, сразу.

По окончании стадии П обязательно представляются: общая пояснительная записка, структурные или функциональные схемы, спецификации применяемого оборудования, сметная документация, основные инженерные решения.

Стадия РД является обязательной и включает в себя всю документацию, необходимую для внедрения системы: общая пояснительная записка; структурные или функциональные схемы, спецификации применяемого оборудования, сметная документация, генплан; планы расположения кабельных трасс и каналов по территории, планы расположения кабельных трасс и каналов по сооружениям; схемы расположения сетей и оборудования по сооружениям; поэтажные планы расположения сетей и оборудования, схемы включения оборудования, конструкторская документация на нестандартные изделия, ведомость программного обеспечения; программы и методики испытаний, все лицензии и сертификаты, примененные в ходе проектирования.

Для несложных проектов, как правило, объединяются две стадии в одну – «Рабочий проект».

В договоре разделяются сроки исполнения стадий – ТЗ, стадии П, РД. Это дает возможность соблюсти окончательные сроки исполнения проекта и разделить оплату этапов. Официальное окончание предыдущего этапа послужит началом последующего. При этом последующие этапы договора принципиально не зависят по срокам от всевозможных согласований и изменений в ходе проектирования предыдущих.

При такой схеме процесса проектирования достигается предсказуемый результат по срокам и качеству исполнения объекта.
Участники проекта

Участники проекта – основной элемент его структуры. Именно они обеспечивают реализацию всего замысла. В зависимости от типа проекта в его реализации могут принимать участие от одной до нескольких десятков организаций. У каждой из них свои функции, степень участия в проекте и мера ответственности за его реализацию.

Главный участник проекта – заказчик – будущий владелец и пользователь результатов проекта. В качестве заказчика может выступать физическое, юридическое лицо, одно или несколько, объединивших свои усилия, интересы и капиталы для реализации проекта.

Важная роль принадлежит инвестору – стороне, вкладывающей средства в проект. В некоторых случаях это одно лицо с заказчиком. Если инвестор и заказчик разные лица, инвестор заключает договор с заказчиком, контролирует выполнение контрактов, осуществляет расчеты с другими участниками проекта.

Среди инвесторов необходимо отметить роль одного из основных – банка. В его обязанности входит непрерывное обеспечение проекта денежными средствами, а также кредитование генподрядчика для расчетов с субподрядчиками, если у заказчика нет необходимых средств. Материально-техническое обеспечение проекта обеспечивают организации-поставщики.

Подрядчик – юридическое лицо, несущее ответственность за выполнение работ в соответствии с контрактом.

В последнее время состав участников проекта дополнился новыми лицами. В первую очередь это консультанты, то есть фирмы и специалисты, привлекаемые для оказания консультационных услуг другим участникам проекта по реализации проекта. Участником проекта может быть лицензиар, то есть юридическое или физическое лицо, обладатель лицензии и ноу-хау, используемых в проекте. Его роль – предоставлять право использовать в проекте необходимые научно-технические достижения. Предоставление права обычно происходит на коммерческих условиях.

Особое место в проекте занимает руководитель проекта (проект-менеджер). О его деятельности уже было упомянуто.
Экспертиза проекта

Французский деятель Жорж Помпиду говорил: «Три вещи ведут к разорению: женщины, скачки и доверие к экспертам». И действительно, в случае работы неграмотных экспертов возможны крупные материальные потери.

Под экспертизой в широком смысле понимается:

    * анализ, исследование, проводимое привлеченными специалистами (экспертами), экспертной комиссией, завершаемые выпуском акта, заключения, в отдельных случаях – сертификата качества, соответствия;
    * проверка качества товаров, работ, услуг.

Экспертиза (проверка, оценка) является обязательным этапом практически любой деятельности, поскольку призвана оценить соответствие результата деятельности запланированным показателям. Экспертиза, как правило, осуществляется на основе определенных правил, зафиксированных документально в виде недейственных, нормативных, законодательных актов.

Все инвестиционные проекты независимо от источников финансирования и форм собственности объектов капитальных вложений до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с законодательством Российской Федерации. Экспертиза инвестиционных проектов проводится в целях предотвращения создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства или не отвечает требованиям утвержденных стандартов (норм и правил), а также для оценки эффективности осуществляемых капитальных вложений.

В документах, регламентирующих экспертизу проектно-сметной и проектной документации, установлено, что технико-экономическое обоснование и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Российской Федерации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности до их утверждения подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Государственном комитете Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства (Главгосэкспертиза России), организациях государственной вневедомственной экспертизы в республиках в составе Российской Федерации, краях, областях, автономных образованиях, городах Москве и Санкт-Петербурге, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других, специально уполномоченных на то государственных органах.

Основные вопросы уточняются в зависимости от отраслевой специфики, особых условий и видов строительства. При экспертизе проектов строительства подлежат обязательной проверке:

   1. соответствие принятых решений обоснованию инвестиций в строительство объекта, другим предпроектным материалам, заданию на проектирование, исходным данным, техническим условиям и требованиям, выданным заинтересованными организациями и органами государственного надзора при согласовании места размещения объекта;
   2. наличие необходимых согласований проекта с заинтересованными организациями и органами государственного надзора; хозяйственная необходимость и экономическая целесообразность намечаемого строительства исходя из социальной потребности в результатах функционирования запроектированного объекта;
   3. конкурентоспособность его продукции (услуг) на внутреннем и внешнем рынках, наличие природных и иных ресурсов;
   4. выбор площадки (трассы) строительства с учетом градостроительных, инженерно-геологических, экологических и других факторов и согласований местных органов управления в части землепользования, развития социальной и производственной инфраструктуры территорий, результатов сравнительного анализа вариантов размещения объекта;
   5. обоснованность определения мощности (вместимости, пропускной способности) объекта исходя из принятых проектных решений, обеспечения сырьем, топливно-энергетическими и другими ресурсами, потребности в выпускаемой продукции или предоставляемых услугах;
   6. достаточность и эффективность технических решений по охране окружающей природной среды, предупреждению аварийных ситуаций и ликвидации их последствий;
   7. обеспечение безопасности эксплуатации предприятий, зданий и сооружений и соблюдение норм и правил взрывопожарной и пожарной безопасности;
   8. соблюдение норм и правил по охране труда, технике безопасности и санитарным требованиям;
   9. достаточность инженерно-технических мероприятий по защите населения и устойчивости функционирования объектов в чрезвычайных ситуациях мирного и военного времени;
  10. наличие проектных решений по обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения;
  11. оценка технического уровня намечаемого к строительству (реконструкции) объекта (предприятия, производства, сооружения иного назначения), его материало- и энергоемкости;
  12. обоснованность применяемой технологии производства на основе сравнения возможных вариантов технологических процессов и схем;
  13. выбор основного технологического оборудования;
  14. достаточность и эффективность технических решений по энергосбережению;
  15. оптимальность принятых решений по инженерному обеспечению;
  16. возможность и целесообразность использования автономных систем и вторичных энергоресурсов;
  17. наличие безотходного (малоотходного) производства на базе полного и комплексного использования сырья и отходов;
  18. обоснованность и надежность строительных решений;
  19. оптимальность решений по генеральному плану, увязка с утвержденной градостроительной документацией, рациональность решений по плотности застройки территории и протяженности инженерных коммуникаций;
  20. обоснованность принятых объемно-планировочных решений и габаритов зданий и сооружений исходя из необходимости их рационального использования для размещения производств и создания благоприятных санитарно-гигиенических и других безопасных условий работающим. Эффективность использования площадей и объемов зданий; обеспечение архитектурного единства и высокого уровня архитектурного облика зданий и сооружений, соответствие их градостроительным требованиям в увязке с существующей застройкой;
  21. оценка проектных решений по организации строительства;
  22. достоверность определения стоимости строительства;
  23. оценка эффективности инвестиций в строительство объекта и условий его реализации.

Для каждой исследуемой стороны проекта характерны свои нюансы. Приведем пример принятия технического решения и оценки его экономической целесообразности. Например, прокладка электрических кабельных линий в стальных водогазопроводных трубах или стальных сплошных коробах с открываемыми сплошными крышками оказывается выгоднее, чем в облегченных перфорированных лотках.

При использовании перфорированных лотков в большинстве случаев необходима установка пожарных извещателей за подвесным потолком (прим. 1 к табл. 2 НПБ 110-03 «Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализацией»). Применив же сплошные короба, можно существенно сэкономить на установке пожарных извещателей и на их последующем техническом обслуживании
БЛИЦ-ИНТЕРВЬЮ

Владимир ОЛЕЙНИК, управляющий партнер группы «ТрэДис»

Что можно назвать наибольшим риском для проекта? На каком этапе этот риск может возникнуть?

На мой взгляд, успех строительного процесса зависит в первую очередь от его правильной организации и эффективности управления. Специалисты всегда должны руководствоваться алгоритмом действий, позволяющим в обозримые сроки прийти к прогнозируемому результату с заранее просчитанным бюджетом.

Когда начинается освоение нового проекта, самый большой риск – не добиться конечной цели. Маленькие или большие риски возникают на каждом этапе проекта, накладываются друг на друга, иногда взаимоуничтожаются. Особенно опасна ошибка на раннем этапе – когда вырабатывается концепция объекта.

Такие ошибки неминуемо приведут к неправильному течению всего процесса возведения объекта. Если привлечь грамотных специалистов на ранней стадии реализации проекта, удастся существенно уменьшить риск совершения крупных ошибок. Это способно заметно снизить себестоимость проекта.

Очень важна последовательность действий в строительном процессе. Алгоритм таков, что результат предыдущего этапа формирует задание для следующего. Исключить что-то невозможно, так как при этом возрастает риск появления неконтролируемых ошибок.

Что является главным при возведении объектов, например, коммерческой недвижимости: концепция, команда или финансы?

Думаю, без понимания схемы финансирования входить в проект бессмысленно. Не менее важна работоспособная концепция, но самое главное – правильно сформированное управленческое ядро и подбор нужных специалистов. Специалистов надо заинтересовать, ведь они должны вложить в проект весь свой опыт, компетенцию и силы. Второй главный момент – организация взаимодействия между инициатором проекта, управленческим ядром и его лидером, который возьмет на себя ответственность за действия специалистов, а значит – за конечный результат.

По какому принципу организуется структура управления проектом?

Единственный вариант управления – иерархический, когда во главе стоит лидер управленческого ядра, принимающий решения, он окружен специалистами, которые закрывают те или иные направления, формируют его решения. Лидер взаимодействует с инициатором проекта, и если они оба адекватны, успех гарантирован.

Отмечу, управляющий обязательно должен иметь широкий опыт в рамках практически всех вопросов, которые могут встретиться при реализации проекта строительства коммерческой недвижимости и уметь принимать обоснованные решения без апелляции к инициатору проекта. В России правила игры в строительной отрасли меняются ежегодно, а иногда и чаще. Поэтому управляющему проектом нужно многое уметь предусмотреть, опираясь на личный опыт.

Девелоперский процесс длится от полутора до трех лет. Год-полтора уходит на подготовительные предпроектные, проектные и согласовательные работы. Для объектов площадью 10 тыс. м2 и более этот этап растягивается еще больше, не менее года идет строительство. И, как часто бывает, с течением времени первичная концепция проекта устаревает, формируются новые риски, связанные с изменениями в законодательстве или на рынке недвижимости, возникают проблемы со строительной площадкой. Еще раз отмечу, что от выбора управляющего зависит, сможет ли он как грамотный шахматист просчитать ситуацию на пару шагов вперед.

Существуют алгоритмы, связанные с управлением изменениями в процессе реализации проекта. Однако самым главным критерием в принятии решений является логика и здравый смысл

Роман МУРАШОВ, редактор-эксперт журнала "Строительная инженерия"