Доступное и комфортное жилье – гражданам России (национальный приоритет)

Доступное жилье: нужен здравый подход!

Директор МНИИТЭП, академик РААСН Ю.П. Григорьев остановился в своем выступлении на задачах и проблемах развития Москвы, как на примере, показывающем, как решаются эти проблемы в крупных городах России. Поскольку в нашей стране крупных городов немало, этот опыт окажется весьма полезен.

— В Москве, где проживает 13—14 млн человек, одной из главных проблем является дефицит жилья.

Сегодня в Москве реализуются крупномасштабные программы по комплексному развитию и реконструкции, которые существенно за последние 10—15 лет изменили лицо и облик города. Это и санация центра, жилищное, транспортное и гаражное строительство, реформирование, перебазирование и ликвидация промзон, строительство высотных зданий, снос пятиэтажных панельных домов и ветхого жилья, реконструкция крупнопанельного индустриального домостроения периода 60-х — 70-х годов, модернизация кварталов сложившейся застройки. По всем этим направлениям ведется кропотливая и планомерная работа. Она ведется в жестком соответствии с разработанным новым генпланом города, который определен до 2020 года.

В связи с возрастающим дефицитом свободных для застройки территорий город меняет прежние и создает новые подходы к естественному развитию, которые все мы связываем с необходимостью изменения структуры и эффективного использования земли, обновлением и реконструкцией всей инфраструктуры в рамках границ города.

В период ельцинского правления мы сняли лесопарковый пояс, и город остался без легких в границах МКАД. И эти проблемы резко усугубились, потому что резерва территорий уже нет. Город перешел от экстенсивного развития на путь реконструкции, обновления прежде всего всей существующей инфраструктуры. Это сегодня главное направление работы руководства города и градостроительных органов, которым поручена эта работа.

Москва концентрирует все новые прогрессивные разработки в реализации жилищной политики. Сегодня в городе насчитывается около 200 млн кв. м жилого фонда и каждый год к этому добавляется еще около 5 млн кв. м нового жилья. Это примерно 50—60 тыс. новых квартир в год. По генеральному плану к 2020 году нам необходимо построить около 70 млн кв. м жилья различных категорий. В соответствии с генпланом четко расписаны все первоочередные и на более отдаленную перспективу до 2020 года участки под комплексное жилое строительство. Причем все это делается с учетом опережающего развития инженерных систем жизнеобеспечения, без которых все это было бы нереально.

При этом мы рассматриваем все расходы на комплексное формирование жилой среды в эксплуатации, включая все необходимые виды обслуживания и благоустройства. Все наши жилые районы строятся только комплексно.

В последние годы появилось много объектов обслуживания нового типа, которых раньше не было. Достаточно сказать, что сегодня в городе запрещено строительство жилых домов без паркингов с числом мест, соответствующих числу квартир. Это касается не только коммерческого, но и муниципального жилья.

Сегодня у нас запрещено строительство жилья в помещениях на первых этажах. И этот нежилой фонд первых этажей также стал для нас очень большой проблемой с точки зрения размещения объектов обслуживания.

В Центральном Доме архитектора прошла выставка научных и творческих работ членов и советников РААСН, выполненных за последние пять лет.

На все, что мы сегодня делаем, в конце девяностых годов — начале двухтысячных были определены четкие нормативные параметры, у нас разработана своя московская нормативная база на все виды строительства, в том числе на жилые здания. У нас в генплане четко определено, где будет вестись муниципальное строительство, где — коммерческое, начиная с центра и кончая периферийными районами. У нас конкретно определены параметры социального жилища.

Мы делаем упор на строительство социального жилья, которое составляет третью часть от пяти миллионов квадратных метров, вводимых ежегодно. И доля эта растет. При этом сюда входит несколько программ: бесплатное предоставление жилья очередникам, снос и расселение ветхого, в том числе пятиэтажного, жилого фонда, строительство жилья для молодых семей и социальная ипотека. В 2006 году в Москве было сдано 1900 тыс. кв. м социального жилья. Кроме того, на нас возложили строительство в Москве и 500 тыс. кв. м бесплатного жилья для военнослужащих.

Социальное жилье имеет свои четкие параметры и решать вопрос строительства) такого большого объема можно только с| помощью индустриального строительства.! Сегодня, по нашим подсчетам, монолитное домостроение на 30% дороже крупнопа-) нельного и на 30% дольше него строится. Поэтому основной массовый сегмент соци-1 ального жилища строится путем КПД. Но при этом за последние годы характер крупнопанельного домостроения коренным образом изменился.

Когда я в конце 80-х годов приехал работать в Москву, я пришел в ужас, когда после Минска, после Прибалтики и Белоруссии увидел то, что строили тогда в Москве. Строили по технологии тридцатилетней давности 17-этажные многосекционные дона, при этом уничтожался весь рельеф и вся природная среда, вплоть до выброса глины. Застройка тех лет является позором для столицы. Например, уникальное по своим природным данным место — Крылатские холмы — было застроено одной серией П-44. Была уничтожена вся уникальная природная среда.

В конце 90-х годов мы изменили все крупнопанельное домостроение. Произошла настоящая революция, которая получилась только с помощью таких людей, как Лужков и Ресин, потому что домостроительные комбинаты интересовал только вал квадратных метров, и стройкомплекс командовал архитекторами, как хотел.

Уже к 2000 году мы полностью перешли на технологию и ндустриального домостроения нового поколения — с более гибкой системой конструктивных решений, с более теплыми конструкциями — мы полностью перешли на трехслойные панели, на евро-окна, существенно изменили планировку квартир. Изменили и подходы к строительству социального и коммерческого жилья. Одно время мы пытались в один дом заселять и муниципалов, и тех, кто приобретает коммерческие квартиры, но ни к чему, кроме войн между этими слоями населения, это не привело.

Сегодня у нас четко расписана вся типология, и возглавляемый мною институт занимается вплотную этими вопросами. Мы могли бы поделиться опытом в этом отношении, тем более что мы сильно вышли вперед в научно--техническом плане. Этому способствовали новые нормативы, которые мы разработали прежде всего и уже в дальнейшем опирались на эту нормативную базу. Мы считаем, что нормативная база в условиях действия Закона о техническом регулировании должна быть сохранена, но она должна быть региональной, потому что 8 нашей огромной стране разные климатические и специфические условия, и потому не может быть единой нормативной базы на всю страну.

Я уже сказал, что у нас сегодня полностью изменилась планировка квартир. Вы теперь не выходите из квартиры сразу на лестничную клетку, в подъездах предусмотрены места для вахтеров, лифты опущены до нулевого уровня, до них не нужно добираться по лестнице, чего раньше не было, есть пандусы для въезда инвалидов, а лифты приспособлены для их перевозки...

Квартиры имеют четкое функциональное деление. В квартире из трех и более комнат обязательно присутствует гостевой санузел, кухни имеют лоджии. Кстати, мы добились в свое время обязательного остекления на стадии строительства балконов и лоджий, что сразу улучшило внешний вид зданий по сравнению с тем, когда люди стеклили их самостоятельно.

Во многом изменился и облик зданий. Появились эркеры, мансарды, целый ряд других архитектурных элементов, которые позволяют говорить, что мы движемся в направлении адресной архитектуры. Мы заставляем наши домостроительные комбинаты, которые строят около 60% от всего возводимого в городе жилья, применять более открытые системы конструкций, а не блок-секции. Против этого пытаются возражать руководители домостроительных предприятий, так как это хуже для их экономики, чем вал квадратных метров.

Если в 2000 году в среднем крупнопанельном доме квадратный метр со всеми коммуникациями и с НДС, сделанный «под ключ» (с отделкой), стоил примерно 300— 400 долларов США за квадратный метр, то за эти пять лет цена выросла ровно в два раза — из-за того, что на 70% стал дороже цемент, на 40% стал дороже металл и т.д. Но себестоимость даже сегодня намного меньше, чем стоимость продажи жилья.

Нормативная база в условиях действия Закона о техническом регулировании должна быть сохранена, но она должна быть региональной, потому что в нашей огромной стране разные климатические и специфические условия, и потому не может быть единой нормативной базы на всю страну.

Основной доклад по научной программе Общего собрания сделал вице-президент РААСН А. В. Степанов.

Мы провели анализы. Если в 2000 году обычную 2-комнатную квартиру 60 кв. м в престижном районе можно было купить за 800 тыс. руб., а е окраинном — за 400—500 тыс. руб., то сегодня такая квартира стоит минимум 5 млн руб.

В чем причины такого скачка цен? Обычные москвичи не могут приобретать жилье за такие деньги. Кому же его продают?

Сегодня многие покупают в Москве квартиры для вторичной спекулятивной перепродажи впоследствии, чтобы получить прибыль. Это заметно влияет на рост рыночной стоимости жилья. Я уже не говорю о заселении Москвы сомнительными личностями с большими деньгами, в том числе из ближнего зарубежья.

Если говорить об оценке объемов строительства, то нам пора отказаться от учета количества жилья и его стоимости в квадратных метрах и перейти к учету числа построенных квартир, поквартирно оценивать и их стоимость. Но, видимо, кому-то выгодно пиарится миллионами квадратных метров. В цивилизованном мире уже нигде такого понятия нет, там есть стоимость квартиры и стоимость заселения.

Многие говорят, что нам, мол, не нужны квартиры с малым метражом. Мы провели эксперимент и сделали в Южном Бутово несколько проектов с малыми квартирами для бедных, как это делают в цивилизованных странах. Кухня для двухкомнатной квартиры в этих домах была около 7 кв. метров, спальня — 10 кв. метров, общая комната — 15. Ну и, как и положено, лифт, мусоропровод, застекленная лоджия и т.д. Однако этот эксперимент был благополучно завален заказчиками и спонсорами: в эти дома заселили совершенно не те категории жильцов, для которых они предназначались. В итоге живущие в них люди сейчас возмущаются, что, мол, «лужковки» ничуть не лучше «хрущевок». А на самом деле малометражные квартиры городу нужны ничуть не меньше, чем «элитные»

Политика с прицелом только на богатое жилье в целом крайне отрицательно влияет на такие категории, как доступное и социальное жилье. Социального должно быть как можно больше. Более активным должно быть и участие государства в этом вопросе, нужно выделять под эту важнейшую тематику намного больше средств, чем сегодня, потому что социальное жилье должно строиться за счет государства. Но сегодня, к сожалению, ничего этого пока нет, кроме разговоров об ипотеке и о том, что давайте, мол, везде строить одноэтажные деревянные дома. Это уже доходит до карикатуры.

Не могу обойти стороной вопрос о строительной науке. Наша наука — при наличии Академии (РААСН), при наличии проектных институтов — практически не финансируется. Мы говорим о необходимости расширения работ по типологии, говорим о перспективных разработках и т.д. Однако самой благородной, но в то же время самой неблагодарной остается для архитектора, проектировщика работа над массовым жилищем. У нас, в Москве, объекты, которые ведутся под маркой городского заказа, идут с понижающим коэффициентом 0,6. За рубежом же — это самый выгодный заказ, а у нас — самый невыгодный. На наших мозгах пытаются экономить те люди, которые потом на этом наживаются. Наплевательское отношение государства к науке, к строительной науке, к жилищной науке, сегодня ярко проявляется. Я думаю, что нам в этом отношении нужно занимать более наступательную позицию для объединения научных, проектных кадров и обоснованно требовать от государства необходимые средства на градостроительную науку и решение жилищной проблемы в стране.

(Подготовлено на основе диктофонной записи выступления на общем собрании РААСН.)

No. 5, 2007
10.05.2007