Ноу-хау рынка: скупка деревень

0 0
опубликовано 01-04-2009, Последнее изменение: 02-03-2020

Кризис понизил стоимость земли в Подмосковье на 20-70% в зависимости от направления, назначения, размера площадей и личного состояния землевладельца. Но это еще не «дно». Есть две новые тенденции – угроза национализации земель и скупка деревень.


Известная фраза - «Покупайте землю – ее больше не производят» - Марка Твена сегодня актуальна как никогда. Согласно экспертным оценкам, за последние 5 лет стоимость земельных угодий Подмосковья росла на 50-60% в год, причем, параллельно шел процесс скупки десятками и сотнями гектаров и продажа «под ковром» колхозных паев всем, кто хотел почувствовать себя «новым помещиком». За это время сформировались крупные латифундии – в десятки тысяч га. Рынок земель в радиусе до 70 км от МКАД поделен сегодня между 15-20 крупными компаниями.

«Сегодняшнее стремительное снижение цен на землю является следствием как перегрева рынка в целом, так и результатом вывода сельхозземель из оборота, и невозможностью считать участки земли рентабельным вложением в условиях кризиса»«Сегодняшнее стремительное снижение цен на землю является следствием как перегрева рынка в целом, так и результатом вывода сельхозземель из оборота, и невозможностью считать участки земли рентабельным вложением в условиях кризиса», - заявил газете ВЗГЛЯД эксперт рынка Артемий Громушкин.

Большие участки сегодня нереально продать за «нормальные деньги», утверждает представитель компании «Масштаб» Дмитрий Краснов. По его данным, на переоцененных западных направлениях зафиксированы скидки до 40%. Тем не менее, даже столь внушительный дисконт не вызывают никакого ажиотажа.

«Рост цен в ближайшей перспективе вряд ли возможен, хотя говорить о «черном вторнике» на земельном рынке тоже пока не приходится», - считает исполнительный директор ГК «Белый Мак» Антон Белобжеский. По оценкам эксперта, цены на землю будут продолжать падать.

Коррекция стоимости земли может быть даже более существенной, чем в других сегментах рынка недвижимости по той простой причине, что земельные наделы не приносит никакого дохода, а требует инвестиций для строительства или, по крайней мере, для освоения. В условиях отсутствия финансов, говорить об «освоении» не приходится, тем более учитывая тот факт, что владельцами больших земельных площадей являются, как правило, девелоперы, у которых сейчас положение «хуже некуда».

По некоторым оценкам, цена на участки сельхозземель Подмосковья, предлагаемых к продаже оптом, за последние пару месяцев упала в три раза. Такой дисконт имеет место в так называемых «внерыночных сделках», когда объемы земли от десятка до нескольких сотен гектаров переходят из рук в руки в закрытых «кругах» лендлордов, сделки не афишируются от первичных переговоров до их окончания. Часто и конечная цена остается тайной.

Это настолько закрытый рынок, что далеко не все эксперты были готовы подтвердить ВЗГЛЯДу достоверность информации. Хотя не отрицали резкого снижения цен, которое в отдельных случаях действительно сопоставимо с такими значениями.

«Конечно, сильнее дешевеют неликвидные участки земли, например, расположенные в срединной части Подмосковья, - сказал газете ВЗГЛЯД аналитик компании RRG Андрей Савельев. – Такие наделы будут дешеветь не менее чем на 15-20% в ближайшие полгода».

По мнению аналитика компании Tweed Ирины Могилатовой, удешевление может достичь и 30% по отношению к сегодняшней цене. Это и будет «дно». Весьма вероятен и сценарий, когда банкам отойдут заложенные лендлордами большие земельные площади, а последние поспешат «выбросить» их на рынок, опасаясь еще большего удешевления.

Не дожидаясь грандиозного дисконта, то есть обрушения, самые крупные латифундисты объявили распродажи земель-деревень-полей-лесов. Так, согласно данным Kopernik Labs, один из самых крупных землевладельцев Подмосковья, компания RDI Group, распродает с 20-30% дисконтом самые лучшие земли и с 50%-ным – все остальное. Массовый сброс земель готовит и второй по величине «игрок земельного рынка» - компания «Абсолют».

«Цен никто не называет, опасаясь еще больше уронить стоимость, - говорит ВЗГЛЯДу эксперт Арсений Мамонов. – Учитывая тот факт, что владельцами земель являются девелоперы, то их земли давно находятся в залогах банков, и они больше всего не заинтересованы получить от банкиров предложение доплатить за обесцененные активы».

 

 

Почему это происходит – тоже понятно: сегодняшних лендлордов нельзя считать «эффективными собственниками», а значит, их владения могут быть национализированы. Возможных вариантов немного, например, скупка каким-либо госорганом – фондом, правительством Подмосковья, минрегионом – по ценам, намного ниже сегодняшних рыночных, т.е. с дисконтом в 40-50%. Землевладельцы будут вынуждены пойти на продажи, так как в противном случае они могут быть признаны «неэффективными», а их земли будут национализированы.

Скупка и переуступка прав собственности на деревни и прилегающие земли – новый тренд не только в России. По сообщениям европейских СМИ, такая практика появилась и в Германии, где сейчас на торги выставлена деревня из трех домов и более 20 га земли – недорого, всего за 150 тыс евро, чуть дороже стоит объект покрупнее в Великобритании.

Любопытный факт: продается все и дешево, но денег свободных нет ни у кого. Более того, у тех, кто владеет финансами, большие опасения сегодня купить то, что завтра может подешеветь еще больше. В результате рынок земельных продаж стоит, грозя своим бездействием обрушить и без того малые цены на то, чего «больше производиться не будет».

Как и в случае со строительными компаниями, на земельном рынке все надежды сегодня возлагаются на государство – если правительство Бориса Громова решится на массовую застройку на сильно подешевевших землях эконом-жилья для военных и бюджетников, то это и будет победой здравого смысла над кризисом. А ничего не ведающие о своей продаже-перепродаже экс-колхозные трудящиеся смогут самостоятельно распоряжаться своими паями и земельными наделами.

Вот только одно обстоятельство смущает – у нас, чем проще, тем труднее это осуществить на практике.

"Взгляд"

Добавить комментарий

Вы можете добавить комментарий, заполнив форму ниже в формате простого текста. WWW и email-адреса преобразуются в ссылки автоматически. Комментарии модерируются.

Вопрос: Сколько будет 4 + 4 ?
Ваш ответ: