Куда движется столичный рынок недвижимости?

Вопрос обеспечения граждан жильем был и остается одной из главных задач, решаемых современным российским обществом. Федеральная программа по доступному и комфортному жилью предусматривает резкое увеличение объемов строительства в государстве, а также развитие механизмов ипотечного кредитования в стране, при помощи которых граждане должны получить возможность купить новую квартиру.

Казалось бы, с экономической точки зрения - это безупречный проект, успешное выполнение которого не может вызывать сомнений. Вместе с тем, буквально на старте реализация программы столкнулась с рядом трудностей. Главная из которых - резкий (в течение 2006 года - примерно в два раза) скачок цен на недвижимость в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Сочи и некоторых других наиболее благополучных регионах страны. Учитывая, что рост реальных доходов представителей «среднего класса» (не говоря о бюджетниках) в этот период не превысил 20%, приобретение доступного жилья в собственность, даже при помощи ипотеки, стало несбыточной мечтой, что наиболее четко прослеживается на примере Москвы.

В условиях значительного повышения мировых цен на экспортируемые Россией энергоносители, в страну хлынул поток капиталов, основная часть которого оказалась сосредоточенной в руках достаточно узкого круга собственников, территориально базирующихся прежде всего в Московском регионе. Российская промышленность и другие отрасли экономики оказались не готовы «переварить» объем поступивших в страну денег. В связи с этим многие корпоративные и частные инвесторы еще во второй половине 2005 года начали активно инвестировать деньги в российский рынок акций (см. график динамики индекса РТС с сайта www.rts.ru, рис. 1) и недвижимость, прежде всего, московскую (см. график динамики индекса цен квадратного метра в Москве с сайта www.irn.ru, рис. 2) (графики нужно взять за последние 3 года). Если качественно оценить динамику этих графиков, становится очевидным - до майского кризиса на российском рынке акций (когда индекс РТС рухнул на одну треть) оба показателя росли практически синхронно. Это явно свидетельствует о том, что рост цен на столичную недвижимость имеет не потребительскую, а чисто инвестиционную природу. При этом многие спекулянты фондового рынка, которые на пике роста продали свои акции по максимальной цене, вложили эти средства в рынок недвижимости, спровоцировав еще больший рост цен на квартиры. Таким образом, начало стагнации на рынке недвижимости было отсрочено примерно на полгода, до середины осени.

Теперь попробуем оценить объемы потенциального спроса на столичную недвижимость. Согласно статистике, на одного жителя столицы приходится сегодня 19,3 м2 жилья. Этот среднестатистический показатель весьма относительно отражает реальное положение вещей, поскольку учитывает только те 10,45 млн. граждан, которые постоянно зарегистрированы в столице. Реальная картина выглядит иначе. Примерке каждый двенадцатый житель Москвы стоит сегодня в очереди на получение новой квартиры. И значительная часть из них при наличии дополнительных накоплений, не дожидаясь очереди, с удовольствием купила бы новое жилье в рассрочку. Кроме этого, во многих московских квартирах в настоящее время живут две и более семьи родственников, которые при благоприятных обстоятельствах разъехались бы в разные квартиры. Для того чтобы как-то решить пресловутый «квартирный вопрос» для коренных жителей столицы нужно построить хотя бы по 7 м2 на человека, что в сумме составляет не менее 60 млн. м.

Помимо «коренного» населения по самым скромным подсчетам в Москве проживает еще около 2,5-4 млн. немосквичей, которые снимают жилплощадь у арендаторов. Большинство из них - также потенциальные покупатели московской недвижимости в объеме порядка 50 млн. м².

Даже если не учитывать острый дефицит территорий, пригодных для застройки, при существующих объемах строительства этот объем спроса может быть удовлетворен только через 20 с лишним лет!

В связи с этим особую актуальность в настоящее время приобретают вопросы, связанные со строительством и организацией цивилизованной аренды жилья.

Можно прогнозировать, что помимо возведения жилья в Москве уже в обозримой перспективе начнется бум строительства доходных домов. По данным социологического опроса, проведенного на сайте журнала «Деньги» (ИД «Коммерсанта») с 19 по 25 октября 2006 года (выборка 827 респондентов), 23,94% опрошенных заявили, что они сдавали или сдают имеющееся у них жилье, а 32,04%, что они снимают квартиры. Проведенный в те же дни опрос респондентов сайта finam.ru (выборка 1961 человек) показал примерно такое же соотношение цифр - 26,47 и 1 7,95% соответственно. Перспектива строительства доходных домов стала одной из тем заседания правительства Москвы 21 ноября 2006 года.

Если оценить масштабы недвижимости, которая в настоящее время напрямую не используется коренными жителями, и предположить, что на одного приезжего приходится хотя бы 15 м² общей площади арендованного жилья, мы получим цифру 40-50 млн. м², или 700-800 тыс. квартир (!). Учитывая тот факт, что каждый приезжий платит арендатору как минимум 150 долларов в месяц, годовой объем этого рынка можно «скромно» оценить в 4,5-5 млрд. долларов. Следует отметить, что владельцы недвижимости не особенно спешат платить налоги с полученной прибыли в казну и при этом активно пользуются теми льготами и субсидиями по квартплате и оплате коммунальных, услуг, которые московский бюджет предоставляет своим горожанам. Кроме того, далеко не каждый арендодатель соглашается официально регистрировать приезжих на принадлежащей ему жилплощади, предоставляя им самим правдами и неправдами решать этот вопрос через соответствующие фирмы. В условиях возросшей в последнее время угрозы террористических актов эта проблема стала настоящей головной болью для мэрии и силовых структур. Однако решить ее одними только карательными мерами в существующих условиях просто невозможно. Создалась парадоксальная ситуация: честные мигранты, особенно из ближнего зарубежья, хотят регистрироваться, а арендодатели по разным причинам не хотят предоставлять им эту услугу. Как и любую другую, эту проблему можно решить только в экономической плоскости. То есть, строить доходные дома.

Опыт строительства подобных домов у Москвы уже есть. Первый доходный дом Департамента инвестиционных программ, введенный в эксплуатацию год назад, уже показал свою привлекательность. Его жители с удовольствием платя очень высокую, даже по московским меркам «белую» арендную плату. Однако программа строительства доходных домов в городе не была и вряд ли будет в ближайшие годы реализована по модели, предложенной ДИПС. Инвесторов, готовых ждать 8-10 лет в условиях продажи квартир на стадии «котлована» пока не наблюдается. Точнее, в Москве пока просто не были созданы эффективные механизмы привлечения таких инвестиций.

Инвесторами строительства доходных домов обычной улучшенной планировки в ближайшие годы могут стать те, кто хочет, во-первых, надежно вложить свои деньги, во-вторых обезопасить их от инфляции, и, в-третьих, получать от своих инвестиций стабильный гарантированный доход. Это могут быть пенсионные фонды, фонды медицинского страхования, а также частные граждане, аккумулирующие свои средства е специально созданные для этих целей паевые фонды. Они потенциально могут выступить в качестве инвесторов строительства и крупнооптовых покупателей нового жилья.

Если учесть, что ежегодная арендная плата в доходных домах в среднем может в перспективе составлять 10 и более процентов от первоначально вложенного капитала, то такие условия могут оказаться для граждан гораздо более привлекательными, чем вклады в коммерческих банках. Если инвестор не имеет средств купить квартиру целиком, то почему бы ему не стать совладельцем части целого жилого дома, до конца жизни иметь свои стабильный процент, а затем и передать своим наследникам? Недвижимость, как известно, всегда в цене.

Механизм паевых инвестиций в доходные дома поможет простым гражданам надежно вложить свои деньги, особенно если пай будет номинирован не в деньгах, а в реальных квадратных метрах. Очевидно, такая модель станет эффективной только в том случае, если весь процесс создания и работы паевых фондов, а также вопросы эксплуатации зданий будут находиться под жестким контролем городских властей.

Кроме всех перечисленных выше преимуществ, строительство доходных домов позволит существенно увеличить объемы работы организаций стройкомплекса Москвы.

Так или иначе, временная приостановка роста цен на столичную недвижимость - это хорошая возможность задуматься о реальных перспективах развития рынка столичной недвижимости и попробовать найти эффективные экономические модели привлечения новых инвесторов и вложения капиталов.

А.Р. Введенский, к.т.н., руководитель спецпроектов Объединенного пресс-центра Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции г. Москвы

Журнал "Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века" »